Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 02.07.2001; Aktenzeichen 25 O 217/01) |
Tenor
1. Das Versäumnisurteil des Senats vom 22.5.2003 wird aufgehoben und die Klage unter Abänderung des am 2.7.2001 verkündeten Urteils der Zivilkammer 25 des LG Berlin – 25 O 217/01 – abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen mit Ausnahme der Kosten der Säumnis der Beklagten, die diese zu tragen hat.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung i.H.v. 4.100 Euro abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.
5. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Mit der Berufung wendet sich die Beklagte gegen die Inanspruchnahme auf Zahlung von Mietzins aus dem Mietvertrag vom 17.6.1991 bzw. die Entrichtung einer Nutzungsentschädigung.
Durch Versäumnisurteil des Senats vom 22.5.2003 ist die Berufung der Beklagten zurückgewiesen worden. Nachdem die Beklagte gegen das ihr am 27.5.2003 zugestellten Versäumnisurteil mit dem am selben Tag bei Gericht eingegangenen Schriftsatz vom 10.6.2003 Einspruch eingelegt hat, beantragt die Beklagte nunmehr, die Klage unter Aufhebung des Versäumnisurteils des Senats vom 22.5.2003 und unter Abänderung des Urteils des LG Berlin vom 2.7.2001 abzuweisen.
Der Kläger beantragt, das Versäumnisurteil des Senats vom 22.5.2003 aufrechtzuerhalten.
II. Das Versäumnisurteil des Senats war nach § 343 S. 2 ZPO aufzuheben und die Klage unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils abzuweisen, da der Kläger von der Beklagten weder Mietzins noch Nutzungsentschädigung verlangen kann.
1. Mietzins
Auszugehen ist davon, dass zwischen den Parteien kein Mietverhältnis i.S.d. §§ 535 ff. BGB bestand, so dass dem Kläger für die Zeit von Januar bis Juli 1997 auch kein Mietzinsanspruch gegen die Beklagte zusteht.
a) Unabhängig davon. dass nicht ersichtlich ist, wie die Beklagte Partei des Mietvertrages vom 17.6.1991 werden konnte, an dem auch der Kläger nicht beteiligt war, scheitert eine vertragliche Inanspruchnahme der Beklagten schon daran, dass dieses Vertragsverhältnis lange bevor der Kläger am 10.6.1996 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden ist, beendet war.
Nach § 2 Ziff. 1 dieses Mietvertrages sollte das Mietverhältnis mit Ablauf des 27.6.1995 enden, wenn nicht der Mieter sechs Monate zuvor eine ihm eingeräumte Option auf Verlängerung des Mietvertrages ausgeübt hatte. Dies ist nicht geschehen, so dass jedenfalls Mietzinsansprüche auf der Grundlage des Vertrages vom 17.6.1991 ausscheiden.
b) Der Kläger kann aber auch nicht Mietzins auf der Grundlage etwa eines neuen zwischen ihm und der Beklagten abgeschlossenen Vertrages verlangen. Allein aus dem Umstand, dass die Beklagte über einen bestimmten Zeitraum Zahlungen an den Kläger geleistet hat, ergibt sich noch kein Zustandekommen eines Mietvertrages: weder die Zahlungen durch die Beklagte noch deren Entgegennahme durch den Kläger haben rechtsgeschäftlichen Charakter, so dass bereits deswegen nichts für ein vertragsbegründendes Verhalten der Parteien ersichtlich ist. Aus diesem Grund ist dem Kläger eben die Berufung auf einen „konkludenten Vertragsabschluss” verwehrt, wobei folgendes hinzukommt: ausweislich seines Kündigungsschreibens vom 3.12.1996 wusste der Kläger selbst nicht, ob sein Mietvertragspartner die Beklagte, die … Berlin GmbH oder etwa die … GmbH war. Wie bei dieser Betrachtungsweise gerade die Beklagte „konkludent” Mieterin geworden sein soll, erschließt sich nicht.
2. Nutzungsentschädigung
Der Kläger kann aber auch für den Zeitraum von Januar 1997 bis Januar 2001 keine Nutzungsentschädigung nach § 812 Abs. 1 BGB verlangen. Voraussetzung hierfür wäre zunächst, dass die Beklagte sämtliche aus dem Mietvertrag von 1991 ersichtlichen Räumlichkeiten und Flächen in der fraglichen Zeit genutzt hätte. Dies hat der Kläger nicht dargelegt. So ergibt sich aus seinem eigenen Schreiben an den Geschäftsführer der Beklagten vom 19.2.1997, dass seit 1992 der „gesamte Baukomplex nach einem Totalausfall der Heizungsanlage … nicht mehr beheizt worden” war, der Terrassenbelag fehlte und auf dem gesamten Grundstück Schutt und nicht mehr verwendungsfähiges Inventar lagerte. Wie der Kläger bei dieser Sachlage und unter Berücksichtigung seines Mietvertragsentwurfs von August 1997 (dort § 1: „Der bauliche Zustand des Mietgegenstandes gewährleistet wegen des Fehlens einer intakten Heizung nur die Benutzung als Saisongaststätte. Im Übrigen ist eine bauliche Sanierung des Mietgegenstandes zwingend erforderlich.”) eine Nutzung des gesamten Mietobjekts und dann auch noch während der Wintermonate geltend machen, ist nicht nachvollziehbar.
Soweit der Kläger mit Schriftsatz vom 24.2.2003 einräumt, dass zwar nicht die Gaststätte immer ganzjährig geöffnet gewesen sei sondern der „dazugehörende Kiosk”, rechtfertigt dies jedenfalls keine Nutzungsentschädigung in Höhe des geltend gemachten Beträge. Der Kläger hat nichts dafür vorgetragen, woraus sich ein ...