KG Berlin Urteil vom 06.10.2003 - 8 U 289/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wucherähnliches Rechtsgeschäft: Vermutung der verwerflichen Gesinnung

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 26.09.2002; Aktenzeichen 12 O 295/02)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 26.9.2002, verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 26.9.2002 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Beklagte zu 1) trägt zur Begründung der Berufung vor:

A. Klage

1. Zahlungsklage

Das LG hätte gem. § 139 ZPO darauf hinweisen müssen, dass es der Auffassung ist, dass die Zusatzvereinbarung vom 29.4.1994 keine Verlängerungsoption enthalten habe, sondern dass der Beklagten nur das Recht eingeräumt worden sei, vor Ablauf des Mietvertrages ein Angebot auf Verlängerung des Mietvertrages vom Vermieter verlangen zu können.

Zudem habe das LG im Tatbestand des Urteils entgegen den Ausführungen in den Entscheidungsgründen festgestellt, dass die Beklagte zu 1) die in der Zusatzvereinbarung vom 29.4.1994 eingeräumte Option ausgeübt habe.

Im Übrigen verstoße die Optionsregelung in dem vom LG zitierten Fall des OLG Hamburg (OLG Hamburg v. 28.3.1990 – 4 U 13/90, ZIP 1990, 801) gegen das AGBG, weil sie den Vermieter einseitig begünstige.

Vorliegend sei dies anders, weil der Klägerin klare Grenzen gesetzt seien.

Im Übrigen liege hier ein Fall des § 162 Abs. 1 BGB vor, so dass das Mietverhältnis als seit 1985 bestehend zu betrachten sei.

Die Ausführungen des LG, der Hinweis des Verwalters im Schreiben vom 29.12.1998 auf das Ende des Vertrages im Falle fehlenden Einvernehmens über die Miethöhe sei zutreffend gewesen, seien rechtsfehlerhaft.

Die Klägerin habe mit Schreiben vom 29.12.1998 die Zwangslage der Beklagten angesprochen und sie vor die Alternative gestellt, das vertragswidrige Mietdiktat anzunehmen oder das Geschäft aufzugeben.

Da die Zustimmungserklärung der Beklagten zu 1) wegen der rechtswidrigen Drohung der Klägerin nichtig sei, komme es nicht darauf an, ob die verlangte Miethöhe den hohen Anforderungen an eine Nichtigkeit wegen exorbitanter Überhöhung ggü. der Marktmiete entspreche.

Das augenscheinliche Missverhältnis zwischen der von der Klägerin verlangten Miete und der Marktmiete ergebe sich bereits daraus, dass laut den allgemeinen Feststellungen der IHK Berlin im Zeitraum von 1994 bis 1998 die Mieten für Ladengeschäfte der vorliegenden Art zwischen 40 und 60 % gefallen seien. Die von der Klägerin verlangte Miete sei um 159 % überhöht gewesen.

Die Klägerin sei dafür beweispflichtig, dass die von ihr diktierte Miete zum Zeitpunkt der Vereinbarung die aktuelle Marktmiete von Objekten vergleichbarer Art und Lage gewesen sei.

Das LG habe in der mündlichen Verhandlung am 15.8.2002 erklärt, für die Frage der Sittenwidrigkeit der Staffelmietvereinbarung müsse auf die Vergleichsmieten für Läden mittlerer Art und Güte abgestellt werden. Dazu sei nichts vorgetragen. Da das LG aber keinen Hinweis gegeben habe, habe es gegen § 139 ZPO verstoßen.

Die Beklagte zu 2) habe sich aber vor dem 30.11.1998 nach vergleichbaren freistehenden Läden umgeschaut und festgestellt, dass dafür ein Quadratmeterpreis zwischen knapp 20 DM und knapp 25 DM verlangt worden sei.

Das LG hätte bei der Berechnung des Mietzinses pro qm die Fläche im Obergeschoss nicht berücksichtigen dürfen, da es sich dabei um ein kaum nutzbares Büro gehandelt habe, dessen Mietwert mit 500 DM anzusetzen sei. Der extrem feuchte, nicht nutzbare Keller sei ohne Entgelt überlassen worden. Die Beklagte habe sich auch deshalb in einer Zwangslage befunden, weil sie, wenn sie das Angebot der Klägerin nicht akzeptiert hätte, umziehen hätte müssen.

Das LG habe auch übersehen, dass in den Erklärungen der Beklagten im Schriftsatz vom 19.4.2002 eine Anfechtung der Vereinbarung vom 29.12.1998/3.1.1999 gem. § 123 BGB zu sehen sei.

Im Übrigen hätte Täuschung und Drohung eine Haftung aus c.i.c. begründet mit der Folge, dass die Beklagte die Rückgängigmachung des Vertrages verlangen könne.

Ihr, der Beklagten stünde ein Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht zu. Es sei nicht zutreffend, dass sie mit Schriftsatz vom 19.4.2002 vorgetragen habe, dass sämtliche Mängel bereits Ende 1998 vorgelegen hätten. Das LG habe in der mündlichen Verhandlung vom 15.8.2002 festgestellt, dass offen sei, wann die Mängel entstanden seien. Insoweit werde die Verletzung der Hinweispflicht des § 139 ZPO und die Verletzung des § 156 ZPO gerügt.

Das Ladenlokal sei wegen der ursprünglich bestandenen Mängel nicht mehr nutzbar, ohne gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften zu verstoßen. Am 4.12.2002 habe eine Begehung durch die Bauauf...