KG Berlin Urteil vom 17.09.2012 - 8 U 87/11

Verfahrensgang

LG Berlin (Entscheidung vom 07.04.2011; Aktenzeichen 12 O 397/09)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 07.04.2011 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin -12 O 397/09- teilweise abgeändert:

Das Versäumnisurteil des Landgerichts Berlin vom 05.08.2010 -12 O 397/09- wird aufrecht erhalten, soweit der Beklagte darin verurteilt worden ist, an die Klägerin 2.326,82 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 66,45 EUR seit dem 05.03.2009, aus jeweils 240,75 EUR seit dem 06.04. und 07.05.2009, aus 254,12 EUR seit dem 04.09.2009 sowie aus jeweils 508,25 EUR seit dem 05.06., 04.07. und 05.08.2009 zu zahlen.

Wegen des weitergehenden Betrages von 401,24 EUR wird das Versäumnisurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe von 429,76 EUR erledigt ist.

Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz zu tragen.

Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben der Beklagte 85% und die Klägerin 15% zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

A.

Von der Wiedergabe tatsächlicher Feststellungen wird gemäß §§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.

B.

Die zulässige Berufung der Klägerin ist überwiegend begründet.

1) Zum Zahlungsanspruch über 2.728,06 EUR:

Das Versäumnisurteil des Landgerichts vom 05.08.2010 ist in Höhe von 2.326,82 EUR nebst anteiliger Zinsen aufrechtzuerhalten und nur in Höhe von 401,24 EUR unter Abweisung der Klage aufzuheben.

a) Dem Kläger steht für die Zeit der Nutzung der Mietsache durch den Beklagten und damit bis einschließlich 15.09.2009 ein Zahlungsanspruch zu. Offen bleiben kann insoweit, wann das Mietverhältnis geendet hat, ob es also bereits durch die fristlose Kündigung des Klägers vom 05.02.2009 oder erst durch die mit Schreiben vom 25.02.2009 (K 4) unter Wahrung der Frist von drei Monaten (§ 2 Mietvertrag) vorsorglich ausgesprochene ordentliche Kündigung zum 31.05.2009 beendet worden ist. Denn zwischen dem Mietzinsanspruch (§ 535 Abs. 2 BGB) und dem Anspruch auf Nutzungsentschädigung (§ 546 a BGB) besteht vorliegend kein Unterschied.

Rechnerisch ist unstreitig - und vom Landgericht zugrunde gelegt worden -, dass dem Kläger im Zeitraum 01.08.2008 bis 15.09.2009 ausgehend von einer monatlichen Miete von 535,- EUR ein Zahlungsanspruch von 7.222,50 EUR zustünde, dem Zahlungen von 2.674,50 EUR gegenüber stehen.

Die mit Schriftsatz vom 26.11.2009 noch verfolgte Klageforderung ermittelt sich wie folgt:

	7.222,50 EUR
./.	2.674,50 EUR	Zahlungen
./.	186,44 EUR	Betriebskostenguthaben 2007
./.	1.633,50 EUR	Kautionsverrechnung
	------------------
	2.728,06 EUR.

b) Der Anspruch des Klägers auf Miete bzw. Nutzungsentschädigung ist gemindert, jedoch nicht in der vom Landgericht angenommenen Höhe.

aa) Das Minderungsrecht ist nicht durch Nr. 4.2 der AGB ausgeschlossen. Nach § 307 BGB unwirksam ist eine AGB des Vermieters, durch die das gesetzliche, verschuldensunabhängige Minderungsrecht zum Nachteil des Mieters etwa durch das Erfordernis eines Verschuldens des Vermieters eingeschränkt wird, während eine Klausel, die nur den sofortigen Abzug von der Mietzahlung ausschließt, jedoch dem Mieter die Möglichkeit belässt, den Mangel im Wege der Klage auf Rückzahlung überzahlter Miete (§§ 812, 536 BGB) geltend zu machen, der Inhaltskontrolle standhält (s. BGHZ 176, 191 = NJW 2008, 2497, 2498 Tz 18 und 20).

Ob der Mieter nur auf einen Rückforderungsanspruch verwiesen oder sein Minderungsrecht vollständig ausgeschlossen werden soll, ist durch Auslegung der Klausel zu ermitteln. Sind zwei Auslegungsmöglichkeiten vertretbar, greift jedoch die Unklarheitenregel des § 305 c Abs. 2 BGB, mit der Folge, dass die kundenfeindlichste, nach dem Gesagten zur Unwirksamkeit führende Auslegung zur Anwendung kommt. Es entspricht daher der Rechtsprechung des BGH, dass eine Klausel, wonach die Minderung ausgeschlossen ist, wenn die zur Nutzungseinschränkung der Räume führenden Umstände vom Vermieter nicht bzw. nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten sind, "im Zweifel" dahin auszulegen ist, dass die Minderung vollständig ausgeschlossen und dem Mieter die Möglichkeit der Rückforderung nach § 812 BGB nicht belassen werden soll (s. die Leitsätze von BGHZ 176, 191 = NJW 2008, 2497 und NJW 2008, 2254).

Danach ist von einer Auslegung von Nr. 4.2 der AGB dahin auszugehen, dass eine Minderung wegen von der Klägerin nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertretenden Umständen vollständig ausgeschlossen ist. Die Klausel enthält keine den Ausschluss der Minderung einschränkende Konkretisierung (s. BGHZ 176, 191 = NJW 2008, 2497, 2498 Tz 13). Vielmehr legt der Wortlaut, dass der Mieter den Mietzins nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit des Vermieters "mindern darf" einen endgültigen Ausschluss des Minderungsrechts nahe. Der angefügte Satz "Sonstige Rechte des Mieters bleiben unberührt" führt entgegen der Ansicht der Klägerin nicht...