KG Berlin Urteil vom 18.12.2008 - 12 U 110/07 | VerwalterPraxis Gold | Immobilien

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerberaummietrecht: Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen

Normenkette

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 12.04.2007; Aktenzeichen 25 O 96/05)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 12.4.2007 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des LG Berlin - 25 O 96/05 - wird auch im Umfang der im zweiten Rechtszug erfolgten Klageerweiterung auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

A. Die Berufung der Klägerin richtet sich gegen das am 12.4.2007 verkündete Urteil des LG, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Zur Begründung ihrer Berufung trägt die Klägerin u.a. vor:

Das LG habe den Beklagten zu Unrecht lediglich zur Zahlung eines Betrages von 11.780,5 EUR (Miete für den Zeitraum Januar 2003 bis April 2004) verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen.

Das Gericht gehe zu Unrecht davon aus, dass ein wichtiger Kündigungsgrund i.S.d. § 543 BGB vorgelegen habe. Ein zur Kündigung berechtigender Mangel habe im April 2004 nicht vorgelegen. Durch den Ablauf der vorläufigen Erlaubnis zum Betrieb einer Schank- und Speisewirtschaft mit gelegentlichen Musikdarbietungen am 6.10.2003 sei kein Sachmangel an dem Mietobjekt entstanden; das Wirtschaftsamt habe die Nutzung des Objektes im bisherigen Umfang weiterhin geduldet. Dem Beklagten sei die Versagung der Gaststättenerlaubnis vom Wirtschaftsamt auch nicht so konkret angedroht worden, dass ihm eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht habe zugemutet werden können. Auf die internen Vermerke des Herrn Wolter vom Umweltamt käme es in diesem Zusammenhang nicht an, da das Wirtschaftsamt die Ausführungen des Herrn Wolter für unbeachtlich gehalten habe.

Das LG begehe einen Auslegungsfehler, wenn es in die Haftungsbeschreibung des Vermieters in § 1 Abs. 2 MV die Geeignetheit der Mietsache für Live-Musik hineinlese, obwohl hiervon in der entsprechenden Klausel nicht die Rede sei.

Zu Unrecht gehe das LG auch davon aus, dass das Wirtschaftsamt die Erlaubnis zum Betrieb einer Schank- und Speisewirtschaft mit gelegentlichen Musikdarbietungen gem. § 2 GastG nicht erteilen werde. Das LG verkenne, dass ein wichtiger Kündigungsgrund nicht bereits deshalb vorliegt, weil eine Erlaubnis gem. § 2 GastG nicht erteilt werden darf. Auch sei davon auszugehen, dass das Wirtschaftsamt die Erlaubnis erteilt hätte. Dies folge aus der am 25.11.2004 zugunsten von Frau da Silva erteilten Erlaubnis.

Zum Zeitpunkt der Kündigung durch den Beklagten habe noch nicht festgestanden, ob bzw. welche Schallschutzmaßnahmen das Bezirksamt für erforderlich halten werde. Dem Beklagten sei es deshalb zuzumuten gewesen, eine Stellungnahme des Wirtschaftsamtes abzuwarten. Er hätte von der Klägerin nicht verlangen dürfen, möglicherweise überflüssige Schallschutzmaßnahmen zu ergreifen.

Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB seien nicht gegeben. Der Beklagte habe die Klägerin nicht wirksam zur Abhilfe des angeblichen Sachmangels aufgefordert. Die gesetzte Frist sei zu kurz gewesen, auch habe sich die Nachfristsetzung nicht auf die erforderlichen Schallschutzmaßnahmen bezogen.

Die Parteien hätten die Rechte des Beklagten wegen Schallschutzproblemen ausgeschlossen. Dies führe dazu, dass sich der Beklagte insoweit nicht auf einen wichtigen Kündigungsgrund berufen darf.

Das LG habe im Rahmen des § 543 BGB die Interessen der Klägerin nicht ausreichend berücksichtigt.

Die Klägerin beantragt, nachdem sie ihre mit Schriftsätzen vom 25.6.2007 und 25.4.2008 angekündigten Anträge im Termin zur mündlichen Verhandlung am 21.7.2008 teilweise zurückgenommen hat, unter Abänderung des angefochtenen Urteils

1. den Beklagten zu verurteilen, an sie 58,754,31 EUR nebst Zinsen i.H.v. 10 Prozentpunkten p.a. aus jeweils 328,27 EUR seit dem 6.1.2003, 6.2.2003, 6.3.2003, 6.4.2003, 6.5.2003, 6.6.2003, 7.7.2003, 6.8.2003, 6.9.2003, 6.10.2003, 6.11.2003 und 6.12.2003, aus jeweils 656,53 EUR seit dem 6.1.2004, 6.2.2004, 6.3.2004, aus jeweils 5.871,72 EUR seit dem 6.4.2004, 6.5.2004, 6.6.2004, 7.7.2004, 6.8.2004, 6.9.2004, 6.10.2004, 6.11.2004 und 6.12.2004;

2.a) den Beklagten zu verurteilen, an sie folgende weiteren Beträge jeweils nebst Zinsen i.H.v. 10 Prozentpunkten p.a. aus 1.592,89 EUR

seit dem 6.1.2005 4.104,89 EUR

seit dem 6.2.2005 2.304,89 EUR

seit dem 6.3.2005 3.304,89 EUR

seit dem 6.4.2005 5.304,89 EUR

seit dem 6.5.2005 3.004,89 EUR

seit dem 6.6.2005 304,89 EUR

seit dem 6.7.2005 4.609,78 EUR

seit dem 6.8.2005 3.304,89 EUR

seit dem 6.10.2005 5.304,89 EUR

seit dem 6.11.2005 3.804,89 EUR

seit dem 6.12.2005 5.633,16 EUR