Entscheidungsstichwort (Thema)
Erfordernisse der Modernisierungsankündigung
Normenkette
BGB § 559b Abs. 1
Verfahrensgang
AG Berlin-Charlottenburg (Urteil vom 20.09.2005; Aktenzeichen 220 C 268/05) |
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das am 20.9.2005 verkündete Urteil der Abteilung 220 des AG Charlottenburg teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.247,70 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 9.5.2005 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen haben der Kläger 9 % und die Beklagte 91 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Die zulässige Berufung des Klägers ist teilweise begründet.
Der Kläger hat gegen die Beklagte Anspruch auf Erhöhung der monatlichen Miete von 86,45 EUR. Der Kläger kann daher für den Zeitraum von März 2003 bis April 2005 rückständigen Mietzinses i.H.v. 2.247,70 EUR verlangen (§ 535 Abs. 2 BGB).
Die Mieterhöhungserklärung des Klägers vom 31.12.2002 ist gem. § 559b Abs. 1 BGB, der auf den vorliegenden Fall anwendbar ist (arg. Art. 229 § 3 Abs. 1 S. 2 EGBGB), wirksam (1.). Sie ist auch überwiegend begründet (2.)
1.a) Nach § 559b Abs. 1 S. 2 BGB setzt die Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559 BGB neben einer Berechnung der Mieterhöhung aufgrund der entstandenen Kosten voraus, dass die Erhöhung entsprechend der Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB erläutert wird. Der Vermieter muss in der Erklärung darlegen, inwiefern die von ihm durchgeführten Maßnahmen solche sind, die eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirken. Dabei genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muss, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Anlage eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt (BGH, Urt. v. 7.1.2004 - VIII ZR 156/03, MDR 2004, 625 = BGHReport 2004, 646 = Grundeigentum 2004, 231; Urt. v. 25.1.2006 - VIII ZR 47/05, BGHReport 2006, 556 = Grundeigentum 2006, 318).
Sofern neben Modernisierungsarbeiten gleichzeitig Instandhaltungsarbeiten durchgeführt wurden, müssen die Instandhaltungskosten nachvollziehbar von den Kosten für die Modernisierung getrennt werden (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 559 BGB Rz. 4; Schmidt/Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 559b BGB Rz. 28; vgl. KG v. 17.1.2002 - 8 RE - Miet 4/01, NZM 2002,211; LG Kassel v. 16.4.1992 - 1 S 709/91, NJW-RR 1992, 1361; LG Halle ZMR 2003, 35; LG Berlin GE 1998, 550; LG Görlitz WuM 2001, 613).
b) Der Kläger macht mit der Berufung zu Recht geltend, dass das Schreiben der Hausverwaltung vom 30.12.2002, in dem auf das vorangegangene Ankündigungsschreiben vom 31.7.2002 Bezug genommen wird, diesen Anforderungen genügt. Das AG hat insoweit unzutreffend nur auf das Mieterhöhungsschreiben der Hausverwaltung vom 30.12.2002 abgestellt und das in Bezug genommene Ankündigungsschreiben außer Acht gelassen. Sind nämlich dem Mieter die baulichen Maßnahmen durch ein Ankündigungsschreiben bekannt, genügt eine stichwortartige Beschreibung der Arbeiten und die Erklärung, dass die Arbeiten wie angekündigt durchgeführt wurden (Schmidt/Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 559b BGB Rz. 23; BGH, Urt. v. 7.1.2004 - VIII ZR 156/03, MDR 2004, 625 = BGHReport 2004, 646 = Grundeigentum 2004, 231). In dem Ankündigungsschreiben vom 31.7.2002 wird mitgeteilt, dass "als Maßnahme zur Einsparung von Heizenergie das Anbringen eines 80 mm Vollwärmeschutzes an der linken Außenfassade des Hauses sowie eine Dämmung der linken Seite des Dachraumes " vorgenommen werden soll. Unter Bezugnahme auf diese Angaben und das Schreiben vom 31.7.2002 hat die Klägerin die Mieterhöhungserklärung vom 30.12.2002 abgegeben. Nach der Rechtsprechung des BGH bedarf es nicht der Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung (BGH, Beschl. v. 10.4.2002 - VIII ARZ 3/01, BGHReport 2002, 575 m. Anm. Lützenkirchen = MDR 2002, 875). Ausreichend, aber auch erforderlich für eine plausibel Darlegung eines Energieeinspareffektes der durchgeführten Maßnahme ist die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k- bzw. u - Wert) der renovierten Teile oder die gegenständliche Beschreibung der durchgeführten Baumaßnahme (BGH, Urt. v. 7.1.2004 - VIII ZR 156/03, MDR 2004, 625 = BGHReport 2004, 646 = Grundeigentum 2004, 231). Mit den Angaben in den Schreiben vom 31. Juli und 30.12.2002 hat die Klägerin eine ausreichende gegenständliche Beschreibung der durchgeführten Baumaßnahme vorgenommen. Dadurch ist der Mieter in die Lage versetzt - ggf. unter Zuhilfenahme eines Fachmannes - zu ...