Verfahrensgang
LG Berlin (Aktenzeichen 90 O 7/17) |
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das 24. Juli 2017 verkündete Urteil der Kammer für Handelssachen 90 in Berlin teilweise abgeändert:
Die Klage wird insoweit abgewiesen, als die Klägerin die Feststellung beantragt, dass der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag vom 14. Januar 2009 nebst Nachträgen vom 07. April 2011, vom 17. Juni 2013 und vom 29. Oktober 2015 ungekündigt über den 30. Juni 2017 fortbesteht.
Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen sowie des Revisionsverfahrens haben die Klägerin 96 % und die Beklagten 4 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Die Berufung der Beklagten ist - soweit über sie nicht durch das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26. Februar 2020 - XII ZR 51/19 - entschieden worden ist - unbegründet.
Die Klage auf Feststellung, dass der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag vom 14. Januar 2009 nebst Nachträgen vom 07. April 2011, vom 17. Juni 2013 und vom 29. Oktober 2015 ungekündigt über den 30. Juni 2017 hinaus fortbesteht, ist teilweise begründet.
Der Bundesgerichtshof hat über die ordentliche Kündigung der Beklagten vom 23. Dezember 2016 (Anlage K 3) wegen Schriftformverstoßes befunden und insoweit abschließend durch Teilabweisung entschieden. Er hat einen Schriftformverstoß angenommen, weil im dritten Nachtrag zum Mietvertrag die Unterschrift des zweiten Geschäftsführers der Beklagten zu 2) fehlt (vgl. BGH Urteil vom 26. Februar 2020, Tz. 22ff.).
Der Bundesgerichtshof hat die Sache zur Entscheidung über die außerordentliche Kündigung vom 15.05.2017 (Anlage B 1) wegen Verstoßes gegen den Konkurrenzschutz an den Senat zurückverwiesen. Hierbei hat er erkannt, dass in einem Formularmietvertrag die Vereinbarung einer Betriebspflicht des Mieters mit einer Sortimentsbindung kombiniert und zusätzlich mit einem Ausschluss von Konkurrenz- und Sortimentsschutz nicht wirksam verbunden werden kann (BGH, a.a.O, Tz. 30 ff.).
Der Klägerin dürfte eine Konkurrenzschutzverletzung anzulasten sein. Die fristlose Kündigung der Beklagten vom 15. Mai 2017 ist gleichwohl unwirksam.
a) Voraussetzung für einen - hier in Betracht kommenden - vertragsimmanenten Konkurrenzschutz (vgl. BGH Urteil vom 26.02.2020, a. a. O., Tz. 44) des Mieters ist, dass ein bestimmter von ihm verfolgter Geschäftszweck Gegenstand des Mietvertrages geworden ist (vgl. Bub/Treier/Schüller/Kraemer, a.a.O., III. Rdnr. 2888 mNW). Maßgeblich ist auf den konkreten Mietvertrag und die damit verbundenen Vorstellungen der Vertragspartner, nicht aber auf allgemeine wirtschafts- und marktpolitische Erwägungen abzustellen (OLG Nürnberg NZM 2008,843). Mit der Mietzweckvereinbarung korrespondiert die Pflicht des Mieters, seinen Geschäftsbetrieb nicht in vertragswidriger Weise zu erweitern (Bub/ Treier/ Schüller/Kraemer, a.a.O., III. Rdnr. 2888).
Seinem räumlichen Umfang nach erstreckt sich vertragsimmanenter Konkurrenzschutz des Mieters auf dasselbe Gebäude bzw. Grundstück, aber auch auf ein unmittelbar angrenzendes Grundstück, wenn dieses gleichfalls dem Vermieter gehört. Generell gilt, dass Konkurrenzschutz nur in Betracht kommt, wenn die räumliche Nähe des Konkurrenzbetriebs Einfluss auf die jeweilige Geschäftstätigkeit des Mieters hat (OLG Karlsruhe NJW-RR 1987,848; OLG Nürnberg NZM 2008,843; KG NZM 2008,248). Das Erfordernis unmittelbarer Nachbarschaft der beiden Grundstücke gilt auch für den Konkurrenzschutz in einem Einkaufszentrum, wobei der Ladenmieter in einem Einkaufszentrum mit dem Auftreten von Wettbewerbern rechnen muss (vgl. Bub/Treier/Kraemer, a.a.O., III. Rdnr. 2892).
In sachlicher Hinsicht geht der vertragsimmanente Anspruch des Mieters grundsätzlich auf Fernhaltung von Konkurrenten, die von ihm als Hauptartikel seines Geschäfts vertriebene Waren oder Leistungen ebenfalls als Hauptartikel vertreiben und damit dem Geschäft sein typisches Gepräge geben sowie dieselbe Verbrauchergruppe ansprechen. Einen die Ertragslage in der Regel nicht wesentlich beeinträchtigenden Wettbewerb in bloßen Nebenartikeln muss der Mieter hinnehmen (BGH NJW-RR 1988,717; NJW-RR 1986,9; NJW 1979,1404; Bub/Treier/Kramer, a.a.O., III. Rdnr. 2894).
Der Bundesgerichtshof hat in der Entscheidung vom 26.02.2020 -XII ZR 51/19 - ausgeführt, dass (...) sich der Umfang des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes nach der jeweils berechtigten Verkehrserwartung (richtet). So darf in einem kleinen Einkaufszentrum mit nur wenigen Ladenlokalen davon ausgegangen werden, dass der Vermieter für ein möglichst breit gefächertes Angebot sorgt und Sortimentsüberschneidungen vermeidet. Umgekehrt muss der Mieter einer Ladenfläche in einem großen Einkaufszentrum hinnehmen, dass es zu typischen Sortimentsüberschneidungen mit anderen Gewerbetreibenden kommt, zumal die Attraktivität eines großen Einkaufszentrums gerade auch mit der Repräsentanz konkurrierender Angebote steigt. Es ist dann n...