Rz. 227
Verjährungsfrist
Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen verjähren innerhalb von 6 Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (BGH, Urteil v. 8.1.2014, XII ZR 12/13, WuM 2014, 140),ohne dass es darauf ankommt, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden ist (im Anschluss an BGH, Urteil v. 15.3.2006, VIII ZR 123/05, GE 2006, 640) und unabhängig davon, ob der Mieter dem Vermieter seine neue Adresse mitteilt oder nicht (LG Bielefeld, Beschluss v. 30.5.2014 (I) und 30.6.2014 (II), 22 S 100/14, ZMR 2015, 27).
Eine mietvertragliche Formularklausel, wonach Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren, ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 unwirksam (BGH, Urteil v. 8.11.2017, VIII ZR 13/17, GE 2018, 1545–1547).
Rz. 228
Zur Zurückerlangung erforderlich ist zum einen eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters (BGH, Urteil v. 27.2. 2019, XII ZR 63/18, GE 2019, 657; OLG München, Urteil v. 31.3.2009, 5 U 3484/08,ZMR 2010, 285; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 6.2.2007, I-24 U 111/06, GE 2008, 265) sowie zum anderen eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters. Daher beginnt die Verjährung noch nicht, wenn der Vermieter nicht die Möglichkeit hat, das Mietobjekt seinerseits in Besitz zu nehmen, sondern nur während des Besitzes des Mieters einen von diesem gestatteten – damit aber gerade nicht freien und endgültigen – Zutritt erhält, um sich in den Mieträumen umzusehen. Sendet der Mieter die Schlüssel der Mietsache mit dem Bemerken zurück, aus seiner Sicht sei das Mietverhältnis beendet, gibt er damit für den Vermieter erkennbar seinen Besitz an der Mietsache vollständig und eindeutig auf und der Vermieter hat die Möglichkeit, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 31.8.2006, I-10 U 46/06, GE 2006, 1229). Dies gilt auch, wenn der Mieter bei der Rückgabe des Mietobjekts dem Vermieter nicht sämtliche Schlüssel zurückgegeben hat (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 16.2.2009, I-24 U 6/08, GE 2009, 1252; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 20.9.2007, 24 U 7/07, GE 2008, 867). Bei Vereinbarung eines gemeinsamen Besichtigungstermins vor der Rückgabe der Mietsache kann sich der Mieter hinsichtlich des Beginns der Verjährung mietrechtlicher Ansprüche nicht darauf berufen, dass der Vermieter bereits zu einem früheren Zeitpunkt das Grundstück hätte besichtigen können und die kurze Verjährungsfrist mietrechtlicher Ansprüche daher bereits vor Durchführung des Termins zu laufen begonnen hat (OLG München, Urteil v. 31.3.2009, 5 U 3484/08, ZMR 2010, 285). Erhält der Mieter zur Durchführung der Renovierung Schlüssel zurück, wird dadurch die kurze Verjährung nicht gehemmt (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 6.2.2007, I-24 U 111/06, GE 2008, 265).
Rz. 229
Die Rückerlangung der Mietsache setzt außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters der Besitzaufgabe voraus. Dabei muss sich der Vermieter oder die zuständige Hausverwaltung die Kenntnis von der Schlüsselübergabe des Mieters bei Auszug an den (im Haus wohnenden) Hauswart nicht spätestens ab dem Zeitpunkt analog § 166 Abs. 1 zurechnen lassen, zu dem üblicherweise davon auszugehen ist, dass diese im Geschäftsbetrieb vom Hauswart erlangte Information an den Vermieter oder seine Hausverwaltung weitergegeben wird (BGH, Urteil v. 23.10.2013, VIII ZR 402/12, ZMR 2014, 270). Grundsätzlich reicht es aus, wenn sich der Vermieter, der Kenntnis von der Besitzaufgabe des Mieters hat, ungestört die erforderliche Kenntnis vom Zustand der Mieträume verschaffen und dazu eine ungestörte und gründliche Besichtigung der Mieträume vornehmen kann (BGH, Urteil v. 24.11.1993, XII ZR 79/92, WuM 1994, 20; KG Berlin, GE 1990, 931, 933; OLG Düsseldorf, Urteil v. 8.7.1993, 10 U 215/92, WuM 1993, 671; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 20.9.2007, I-24 U 7/07, GE 2008, 867).
Rz. 230
Konnte sich der Vermieter im Sinne der Rechtsprechung des BGH die erforderliche Kenntnis vom Zustand der Mieträume verschaffen, entsteht die weitere Frage, ob der Beginn der Verjährungsfrist zu einem Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen in Abhängigkeit von dem Verfahren zur Umwandlung des Erfüllungsanspruches in einen Schadensersatzanspruch steht. Der BGH hat dazu mit Urteil v. 19.1.2005, VIII ZR 114/04, GE 2005, 230, entschieden: Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2, § 200 Satz 1 auch dann mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen.
Ab Rückerhalt der Mietsache läuft mithin nur noch eine einheitliche sechsmonatige Verjährungsfrist, und zwar auch dann, wenn der Vermieter den Erfüllungsans...