Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 8.2.2 Bruttokaltmiete

Rz. 100

Bei der Vereinbarung einer Bruttokaltmiete sind grundsätzlich alle (kalten) Betriebskosten mit der Miete abgegolten und können nicht gesondert umgelegt werden. Sie sind also Bestandteil des Mietpreises und werden in ihrer tatsächlichen Höhe nicht zusätzlich geschuldet. Dabei unterliegt es jeweils der vertraglichen Vereinbarung, ob bestimmte Betriebskosten aus dieser Inklusivmiete ausdrücklich herausgenommen werden und für sie eine Vorauszahlungspflicht vereinbart wird (sog. Teil-Inklusivmiete = Mischform von Bruttokaltmiete und Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung).

Hinweis

Bruttomiete

Ist im Mietvertrag die Vereinbarung "in der Miete sind die Betriebskosten enthalten / nicht enthalten" nicht durch Ausstreichen verdeutlicht, handelt es sich um eine Bruttomiete, in der sämtliche Betriebskosten einschließlich Heiz – und Warmwasserkosten erhalten sind (LG Berlin, Urteil v. 26.1.2015, 67 S 241/14, GE 2015, 387). Um eine Bruttomiete kann es sich auch dann handeln, wenn im Mietvertrag die zu zahlenden Betriebskostenvorschüsse nicht näher konkretisiert werden und über sie jahrelang nicht abgerechnet wird (BGH, Urteil v. 2.5.2012,XII ZR 88/10, GE 2012, 822).

Nach der Übergangsregelung in Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB ist auf ein bei Inkrafttreten der Mietrechtsreform (1.9.2001) bestehendes Mietverhältnis, bei dem die Betriebskosten ganz oder teilweise in der Miete enthalten sind, wegen Erhöhungen der Betriebskosten § 560 Abs. 1, 2, 5 und 6 entsprechend anzuwenden, soweit im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter Erhöhungen der Betriebskosten zu tragen hat; bei Ermäßigungen der Betriebskosten gilt § 560 Abs. 3 entsprechend. Diese Übergangsregelung trifft die bisherigen Bruttokaltmieten, vor allem in Berlin (ehemalig West), einem alten Bundesland, in dem noch viele vereinbarte Bruttokaltmieten existieren. Die Klausel:

Die vereinbarte Miete ist eine Bruttokaltmiete, d. h. sämtliche Betriebskosten i. S. d. BetrKV sind betragsmäßig in der Miete enthalten. Erhöhungen dieser Betriebskosten seit Vertragsabschluss sind vom Mieter zu tragen: Der Vermieter ist berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch schriftliche Erklärung anteilig auf den Mieter umzulegen …

ist sicher im Sinne der Übergangsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB, entsprach auch bisher schon z. B. der Rechtsprechung im RE des OLG Karlsruhe v. 4.11.1980, 10 W 47/80, NJW 1981, 1051 und im RE des OLG Hamm v. 3.12.1992, 30 RE-Miet 4/92, GE 1993, 151; OLG Hamm, RE v. 20.8.1997, 30 RE-Miet 2/97, GE 1997, 1665.

Rz. 101

Besonderheiten für (West-)Berliner Altbau

Die bis zum 31.12.1987 in Berlin preisgebundene Altbaumiete war zumeist eine Bruttokaltmiete. Eine Erhöhung der Betriebskosten konnte der Vermieter nicht einfach auf die Miete umlegen, sondern in den einzelnen Bundesmietengesetzen und Mehrbelastungsverordnungen wurden Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten zugelassen. Dies führte jeweils zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete. Es gab keine Gegenüberstellungen von bisherigen und erhöhten Betriebskosten zwecks Transparenz einer Betriebskostenerhöhung. Letztes Beispiel für die Zulässigkeit eines derartigen Betriebskostenzuschlags war § 4 des 12. Bundesmietengesetzes. Es durften preisrechtlich zulässige Betriebskostenerhöhungen auf die Miete umgelegt werden. Da eine Betriebskostenerhöhung erst durch das Preisrecht zulässig wurde, gab es keine entsprechenden Vereinbarungen zwischen den Mietvertragsparteien in den Mietverträgen, zumindest ganz überwiegend nicht.

Mietverträge über Wohnungen des (West-)Berliner Altbaubestands, die nach dem 31.12.1987 abgeschlossen worden sind, betreffen rechtlich preisfreien Wohnraum; das Gesetz zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin v. 14.7.1987 (GVW-Berlin) betraf nicht § 4 MHG und berührte nicht die grundsätzliche Preisfreiheit. Für diese Verträge gilt das bisher zur Bruttokaltmiete Ausgeführte.

Für Mietverträge im Altbau, die vor dem 31.12.1987 abgeschlossen worden sind, galt zunächst das GVW-Berlin und damit die Übergangsregelung des § 7 Abs. 4 GVW. Danach durften auch nach dem 31.12.1987 Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten durch einseitige Erklärung gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden, soweit dies bis zum 31.12.1987 in preisrechtlich zulässiger Weise möglich war.