Kinne/Schach/Bieber, BGB § 560 Veränderungen von Betrieb ... / 14 Übergangsvorschrift

Rz. 86

(unbesetzt)

Rz. 87

Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB ist auf ein am 1.9.2001 bestehendes Mietverhältnis, bei dem die Betriebskosten ganz oder teilweise in der Miete enthalten sind, wegen Erhöhung der Betriebskosten § 560 Absätze 1, 2, 5 und 6 entsprechend anzuwenden, soweit im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter Erhöhungen der Betriebskosten zu tragen hat.

Diese Übergangsvorschrift erhält dem Vermieter von Bruttomieten das Recht zur einseitigen Umlage erhöhter Betriebskosten, allerdings ebenfalls nur für die Zukunft wegen in der Vergangenheit gestiegener Betriebskosten.

Voraussetzung der Bruttomieterhöhung wegen gestiegener Betriebskostenerhöhungen ist bei diesen Verträgen weiterhin, dass dies im Mietvertrag vereinbart worden ist (OLG Karlsruhe, RE v. 4.11.1980 = NJW 1981, 1051; OLG Zweibrücken, RE v. 21.4.1981 = NJW 1981, 1622; OLG Stuttgart, RE v. 13.7.1983 = NJW 1983, 2329; OLG Hamm, RE v. 20.8.1997). Wurde im Mietvertrag bezüglich der Abwälzung der Betriebskosten auf den Mieter weder auf die Anlage zu § 27 der II. BV Bezug genommen noch die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten benannt, so kann der Vermieter grundsätzlich auch weiterhin die Bruttomiete nicht wegen gestiegener Betriebskosten erhöhen. Die vom Mieter zu tragenden Betriebkosten können jedoch dadurch konkretisiert werden, dass der Vermieter mehrere Jahre die Bruttokaltmiete wegen gestiegener Betriebskosten erhöht und der Mieter diese Erhöhung (z. B. durch Zahlung über einen längeren Zeitraum) akzeptiert hat.

Einer ausdrücklichen Vereinbarung über die Befugnis des Vermieters zur Erhöhung der Bruttokaltmiete bei gestiegenen Betriebskosten bedurfte es ab 1.1.1995 auch für diejenigen Mietverträge, die unter das Gesetz zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin (GVW) v. 14.7.1987 fallen. Denn § 7 Abs. 3 und Abs. 4 GVW ließ nur für die Zeit bis 1.1.1995 für ehemals preisgebundenen Altbauwohnraum in Berlin (West) die Erhöhung der Bruttomiete bei Wegfall der Preisbindung durch die Bundesmietengesetze ausdrücklich auch ohne eine derartige Vereinbarung zu.

Dieses Gesetz ist mit Ablauf des 31.12.1994 außer Kraft getreten. Daher kann auch die früher preisgebundene Bruttomiete im Land Berlin ohne mietvertraglichen Erhöhungsvorbehalt nicht mehr allein wegen gestiegener Betriebskosten erhöht werden (BGH, Urteil v. 21.1.2004, VIII ZR 101/03).

Rz. 88

Ist die Erhöhung der Bruttokaltmiete zulässig, weil sich der Vermieter diese im Mietvertrag ausdrücklich vorbehalten hatte, wirkt sie nicht mehr gemäß dem früheren § 4 Abs. 3 MHG zum folgenden Monatsersten, wenn die Erhöhungserklärung dem Mieter bereits vor dem 15. eines Monats zugeht, sondern erst zum Beginn des übernächsten Monats.