Rz. 1
Wie zum Gewährleistungssystem des Kaufrechts sind die allgemeinen Vorschriften der §§ 280 ff., 311a überwiegend ausgeschlossen, weil die Vorschriften des besonderen Schuldrechts vorgehen. Anders als im Kaufrecht, in dem der Käufer nach §§ 437, 441 den Minderungsanspruch geltend machen muss ("kann der Käufer Herabsetzung des Kaufpreises [Minderung] verlangen"), tritt die mietrechtliche Minderung kraft Gesetzes ein ("ist der Mieter … von der Entrichtung der Miete befreit …"). Es handelt sich demgemäß nicht um einen Mietminderungsanspruch (§ 194 Abs. 1), sondern stellt eine Einwendung gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete dar, die folglich nicht verjähren kann. Allerdings kann ein etwaiger Rückzahlungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung bei im Voraus bezahlter Miete verjähren. Daraus folgt ferner, dass sich der Mieter gegenüber der Zahlungsklage des Vermieters auch noch später auf sein Minderungsrecht berufen kann, sofern allerdings keiner der Ausschlusstatbestände von §§ 536b und c vorliegt und keine Verwirkung eingetreten ist.
Abweichende Vereinbarung unwirksam
Bei der Wohnraummiete können die Rechte aus § 536 nicht abbedungen werden (§ 536 Abs. 4).
Die bisherige Problematik einer vereinbarten Vorfälligkeitsklausel (Zahlungen monatlich im Voraus) im Zusammenhang mit Aufrechnungsklauseln entfällt weitestgehend. Denn nach § 556b Abs. 1 ist die Wohnraummiete nunmehr zu Beginn des Monats zu entrichten, sodass es einer Vorfälligkeitsklausel nicht mehr bedarf (vgl. zu der Problematik die entsprechende Kommentierung zu § 535 und § 556b). Für am 1.9.2001 bestehende Mietverhältnisse gilt allerdings § 551 a. F. weiter – Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB.
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