Rz. 80
Für den Wert der Beschwer bei Mängelbeseitigungsklagen ist derjenige des damit abgewiesenen Mieters (BGH, Beschluss v. 17.3.2020, VIII ZR 115/, WuM 2020, 299, BGH, Beschluss v. 13.2.2007, VIII ZR 342/03, WuM 2007, 207; BGH, Beschluss v. 13.2.2007, VIII ZR 342/03, GE 2007, 983, ständige Rspr.) als auch derjenige des zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters mit dem 3,5-fachen Jahresbetrag der fiktiven Minderung anzusetzen (BGH, Bechluss v. 7.4.2020, VIII ZR 383/18, GE 2020, 66; BGH, Beschluss v. 13.2.2007, VIII ZR 342/03, WuM 2007, 207; BGH, Beschluss v. 17.5.2000, XII ZR 314/99, WuM 2000, 427; BGH, NJW-RR 2003, 229; KG, Beschluss v. 23.5.2002, 8 W 107/02, GE 2002, 930; LG Berlin, Urteil v. 12.3.2013, 63 S 628/12, GE 2013, 1205; ständige Rspr.).
Das gilt auch für die Beschwer des auf Mängelbeseitigung und nach Ablauf der Berufungsbegründungfrist im Wege der Klageänderung auf Kostenvorschuss klagenden Wohnungsmieters (BGH, Beschluss v. 18. 2.2004, VIII ZB 84/03, WuM 2004, 220). Für die fiktive Minderung dürfte es nach der neueren Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil v. 20.7.2005, VIII ZR 347/04, GE 2005, 1120; BGH, Urteil v. 6.4.2005, XII ZR 225/03, GE 2005, 666) auf die Bruttokaltmiete ankommen (so schon KG, Beschluss v. 23.5.2002, 8 W 107/02, GE 2002, 930; a. A. früher LG Berlin, Urteil v. 4.10.2001, 61 S 95/01, GE 2002, 396). Bei Mängeln an der Heizungsanlage ist der fiktive Minderungsbetrag nur für die Heizmonate Oktober bis einschließlich April zu berücksichtigen (LG Berlin, Beschluss v. 4.6.1993, 64 T 69/93, GE 1993, 861).
Muster
Mietklage nach Minderung durch Mieter
| … | … |
| (Hausverwaltung des Vermieters) | (Datum) |
An das
Amtsgericht …
(Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Mieträume befinden)
| Klage |
des …
(Name und Anschrift des Vermieters)
| Kläger |
– Prozessbevollmächtigter: … (Name und Anschrift der Hausverwaltung) –
gegen
…
(Name und Anschrift des Mieters)
| Beklagter |
Namens und in Vollmacht des Klägers erheben wir Klage gegen den o. a. Beklagten. Eine Vollmacht ist der Klageschrift beigefügt.
Wir bitten um Anberaumung eines Termins zur mündlichen Verhandlung, in der wir beantragen werden,
den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger ... EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen. Für den Fall der Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens beantragen wir Erlass eines Anerkenntnis- bzw. Versäumnisurteils im schriftlichen Vorverfahren, falls der Beklagte den Anspruch anerkennen oder nicht fristgemäß seine Verteidigungsbereitschaft anzeigen sollte. |
Gründe
Der Beklagte ist Mieter der Wohnung … (genaue Lage und Anschrift der Wohnung). Der Kläger ist Vermieter dieser Wohnung.
Beweis: Vorlage des Mietvertrags, eine Kopie des Mietvertrags ist beigefügt
Die vereinbarte Miete beträgt zurzeit ... EUR netto/kalt zuzüglich kalter und warmer Betriebskostenvorschüsse.
Der Beklagte hat jedoch in den Monaten Januar bis Mai ... lediglich einen Betrag von ... EUR gezahlt; das entspricht einer jeweiligen Mietminderung von 15 % der geschuldeten Miete (brutto).
Der Beklagte hat im vorprozessualen Schriftwechsel behauptet, seine Wohnung weise im Balkonzimmer insofern einen Mangel auf, als ein Wasserschaden (Feuchtigkeitsmerkmale) aufgetreten sei, der zur Mietminderung berechtige. Richtig ist, dass die Außenwand in der Wohnung des Beklagten Feuchtigkeitsmerkmale in Form von Stockflecken mit Schimmelpilzbildung aufweist. Diese haben jedoch nicht ihre Ursache in einem Hausmangel; denn die Außenwand des Hauses ist jedenfalls im Bereich der Wohnung des Beklagten in Ordnung, ausreichend isoliert. Kältebrücken sind nicht vorhanden, ein Wassereintritt (etwa über eine undichte Stelle des über der Wohnung des Beklagten gelegenen Balkons einer anderen Wohnung) ist nicht erfolgt.
Beweis: Richterliche Inaugenscheinnahme, Zeugnis des Hauswarts …, Einholung eines Sachverständigengutachtens
Zu den Feuchtigkeitserscheinungen kommt es deswegen, weil der Beklagte nicht ausreichend heizt; er befindet sich kaum in der Wohnung, heizt deswegen unzureichend und lüftet nicht ausreichend (die Fenster werden nur manchmal angekippt).
Beweis: Zeugnis des Hauswarts …
Da die Mängel von dem Beklagten selbst verursacht worden sind, ist er zur Mietminderung nicht berechtigt und zur Nachzahlung der rückständigen Mietbeträge verpflichtet.
Der Kläger hat das Mietverhältnis bisher nicht gekündigt, obwohl ein zur Kündigung berechtigender Mietrückstand nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreicht ist. Die Kündigung und eine entsprechende Klageerweiterung auf Räumung und Herausgabe der Wohnung bleibt jedoch vorbehalten.
Zwei Abschriften der Klage sind beigefügt.
...
(Unterschrift Hausverwalter bzw. gesetzmäßiger Vertreter der Hausverwaltung)
Dieser Inhalt ist unter anderem im VerwalterPraxis Gold enthalten. Sie wollen mehr?
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