Kinne/Schach/Bieber, BGB § 536 Mietminderung bei Sach- u ... / 4.2.6 Lärm

Rz. 13

Hinweis

Außenlärm

Der Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kann nicht erwarten, dass Geräusche von Außen überhaupt nicht mehr wahrgenommen werden; anders ist es nur bei Baumängeln (Trittschallschutz) oder vermeidbarem Lärm, für den der Mieter beweispflichtig ist (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 25.11.2004, 211 C 476/02, GE 2005, 1199).

Hat der Mieter den Einbau von Isolierglasfenstern geduldet und der Vermieter die Miete entsprechend erhöht, entspricht der damit erreichte Schallschutz jedoch nicht den geltenden Standards, hat der Mieter einen Anspruch auf Mängelbeseitigung (AG Berlin-Köpenick, Urteil v. 9.10.2007, 5 C 117/05, WuM 2007, 25).

Der Mieter einer Wohnung hat Anspruch auf Schutz vor der Lärmbelästigung in der Wohnung durch Schalldruck, hörbare Schallwellen und Schwingungen durch Basstöne von Life-Bands, die in einer im Haus gelegenen Diskothek auftreten (AG Berlin-Mitte, Urteil v. 28.3.2001, 17 C 482/00, MM 2001, 356) oder durch Entsorgung von Hausmüll in – in dem unter der Wohnung gelegenen Müllraum stehenden – Müllgefäße, Biotonnen und Glascontainern (AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 30.1.2001, 11 C 388/00, MM 2001, 357). Er kann Schutz gegen Störungen durch Klopfgeräusche der Heizung (LG Münster, Urteil v. 2.11.2000, 8 S 167/00, WuM 2000, 691; LG Mannheim, Urteil v. 23.11.1997, 4 S 95/77, ZMR 1978, 84) und gegen Heizungsgeräusche verlangen, die den Ruhepegel eines Schlafraums nachts um 10 dB(A) überschreiten, selbst wenn die Geräusche noch unterhalb der Grenze der DIN 4109 von 30 dB(A) liegen (LG Berlin, Urteil v. 4.4.2000, 64 S 485/99, GE 2000, 812). Das im Schlafzimmer des Mieters herabgeführte Hauptwasserrohr muss gegen Geräusche entsprechend den technischen Normen geschützt sein (LG Berlin MM 1986, 81).

Der Vermieter ist auch verpflichtet, die Wohnungen, die über Garagen liegen, gegen den Lärm der darunterliegenden Garagentore ausreichend zu schützen. Wirkt von einem Garagentor eine die DIN 4109 überschreitende Geräuschbelästigung auf die über der Tiefgarageneinfahrt gelegene Wohnung ein, ist eine Mietminderung von 15 % der Bruttowarmmiete gerechtfertigt (LG Hamburg, Beschluss v. 26.3.2009, 333 S 65/08, WuM 2009, 347).

Eine Wohnung ist grundsätzlich dann nicht mangelhaft, wenn zwar die bei ihrer Errichtung geltenden Normen für den Schallschutz eingehalten worden sind, die nunmehr geltenden Normen jedoch höhere Anforderungen stellen, die nicht mehr eingehalten werden (LG Berlin, Urteil v. 18.Juni 1999, 64 S 63/99, ZMR 200, 532).

Die Verschärfung der technischen Normen ist erst dann zu berücksichtigen, wenn sie gleichzeitig die Gesundheit der Bewohner schützen sollen.

Hinweis

Altbauwohnung

Der Mieter einer Altbauwohnung kann jedoch im Regelfall nicht verlangen, dass jede Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch Geräusche aus der Nachbarwohnung mit Baumaßnahmen des Vermieters auszuschließen ist (LG Berlin GE 1980, 93).Ist diese Lärmbelästigung jedoch nicht mehr zumutbar, so ist der Vermieter zur Verstärkung des Schallschutzes verpflichtet (LG Berlin, GE 1996, 1249).

Auch in einer ruhigen Wohngegend muss der Mieter in Berlin einen zeitlich begrenzten Gaststättenbetrieb auf einer Terrasse hinnehmen (LG Berlin, Beschluss v. 15.7.2005, 65 S 408/04, GE 2005, 1126). Gelegentliche nächtliche Ruhestörungen durch Besucher eines Restaurants oder einer Veranstaltung berechtigen in der innerstädtischen Lage in Berlin nicht zu einer Minderung (AG Berlin-Köpenick, Urteil v. 4.5.2006, 12 C 44/06, GE 2006, 855).

Auch derjenige, der eine Wohnung in einer Gegend mietet, in der sich viele Lokale befinden, muss jedoch nicht mit solchen Lärmstörungen rechnen, die die Grenzwerte von öffentlich-rechtlichen Vorschriften überschreiten, wozu die TA-Lärm herangezogen werden kann (LG Berlin, Urteil v. 2.2.2006, 67 S 235/04, MM 2006, 147). Die von technischen Anlagen und Sportanlagen ausgehenden Geräusche dürfen nach der TA Lärm bzw. nach der Sportanlagen-Lärmschutzverordnung folgende Werte nicht übersteigen: in reinen Wohngebieten tagsüber 50 dB(A) und nachts 35 dB(A). In allgemeinen Wohngebieten tagsüber 55 dB(A) und nachts 40 dB(A). Eine Erhöhung der Maßgröße Dezibel (dB) um 3 dB(A) bedeutet eine Verdoppelung und eine Erhöhung um 10 dB(A) eine Verzehnfachung der gemessenen Schallenergie. Ein Anstieg von 10 dB(A) wird subjektiv ungefähr als Verdoppelung der Lautstärke empfunden, sodass eine Grenzwertüberschreitung von 7 dB(A) eine zur Minderung berechtigende erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs darstellt.

Auch störende Geräusche, die auf eine normale Nutzung der Nachbarwohnungen zurückzuführen sind, können zur Minderung berechtigen, wie Lärmbelästigungen durch Benutzung eines Müllschluckers (LG Dresden, NJWE-MietR 1997, 197), durch das Einwerfen von Glasflaschen in entsprechende Container (LG Berlin GE 1995, 427), durch das Betätigen von Jalousien (AG Oranienburg, GE 2991, 1678), durch defekte Garagentore (LG Hamburg, WuM 2009, 347) oder durch die Heizungsanlage (AG Hamburg, WuM 1997, 551)....