Kinne/Schach/Bieber, BGB § 536 Mietminderung bei Sach- u ... / 4.5.8 Heizung

Rz. 28

Befinden sich in der vermieteten Wohnung Heizkörper, so kann durch Formularmietvertrag die Verpflichtung des Vermieters zum Heizen nicht ausgeschlossen werden (LG Hamburg WuM 1998, 278). Die Verpflichtung des Vermieters zur Beheizung der Räume kann aber mietvertraglich eingeschränkt werden:

• 7 bis 23 Uhr: 22 Grad Celsius (OLG Frankfurt/Main NJW-RR 1990, 398);
• 7 bis 23 Uhr: 20 Grad Celsius (LG Köln, WuM 19800, 17; LG Hamburg, WuM 1980, 126);
• 9 bis 21 Uhr: 18 Grad Celsius (LG Berlin GE 1989, 149).

Eine mietvertragliche Klausel, nach der zwischen 7.00 und 22.00 eine Temperatur von 18 Grad Celsius als vertragsgemäße Erfüllung gilt, ist unwirksam (AG Charlottenburg, Urteil v. 27.5.1999, MM 2000, 223; vgl. dazu auch LG Berlin GE 1998, 905).

Eine Klausel, wonach die Beheizung auf die vom Mieter hauptsächlich genutzten Räume beschränkt wird, ist unwirksam (BGH NJW 1991, 1750), sodass der Mieter bei Unterschreitung von zumutbaren Temperaturen mindern kann.

Eine Nachtabsenkung kann vereinbart werden, aber nicht derart, dass die Heizung abgeschaltet werden darf . Zimmertemperaturen von 18 Grad C in den Nachtstunden sind ausreichend (AG Fürstenwalde, Urteil v. 26.3.2005, 12 C 481/04, GE 2005, 1131).

Bei einer mit Zentralheizung vermieteten Wohnung wird während der Heizperiode (1.10. bis 30.4.) eine bestimmte Raumtemperatur auch ohne vertragliche Regelung geschuldet (LG Berlin GE 1998, 905):

• 6.00 Uhr bis 23.00 für Wohnräume: 20o Grad Celsius (AG Fürstenwalde, Urteil v. 26.3.2005 , 12 C 481/04, GE 2005,1131);
• 6.00 Uhr bis 23.00 Uhr für Bad und Toilette: 21 Grad Celsius;
• 23.00 bis 6.00 Uhr in allen Räumen: 18 Grad Celsius.

Aber auch außerhalb der Heizperiode kann der Vermieter zur Heizung verpflichtet sein; dies gilt zumindest dann, wenn der Mietvertrag den Vermieter verpflichtet, die Sammelheizung in Betrieb zu nehmen, soweit es die Außentemperaturen erfordern und die Temperatur in der Wohnung unter 18 Grad Celsius fällt (AG Berlin-Schöneberg NZM 1998, 476). Auch ohne derartige Vereinbarung wird der Vermieter für verpflichtet gehalten, außerhalb der Heizperiode zumindest dann zu heizen, wenn an drei aufeinanderfolgenden Tagen die Außentemperatur um 21 Uhr weniger als 12 Grad Celsius beträgt.

Die Heizungsanlage braucht nicht schon deswegen nachgerüstet zu werden, weil sie nicht mehr den aktuellen technischen Anforderungen entspricht (LG Hannover, WuM 1991,540). Sie muss aber so ausgerüstet sein, dass die vertraglich geschuldeten oder allgemein für angemessen gehaltenen Temperaturen in den Räumen erzielt werden können. Der Vermieter ist verpflichtet, die in der Wohnung installierte defekte Heiztherme in geeigneten Zustand zu versetzen oder zu ersetzen (AG Osnabrück, Urteil v. 18.3.2004, 6 C 360/03, WuM 2005, 48).

Die zum Betrieb eines Modegeschäftes vermieteten Räume müssen ein Raumklima und eine Innentemperatur der Mieträume aufweisen, die für den Betrieb eines solchen Geschäftes, in dem Mitarbeiter beschäftigt sind und Kunden Bekleidungsstücke auswählen und anprobieren, sowohl erforderlich als auch üblich sind; hierzu gehört es, dass Raumtemperaturen von 26 °C nicht überschritten und 20 °C nicht unterschritten werden (OLG Rostock, Urteil v. 17.5.2018, 3 U 78/16, GE 2018, 876).

Insoweit sind folgende Minderungsquoten angenommen worden:

• durchschnittliche Zimmertemperatur nicht höher als 18 °C im Winter: 5 % (LG Berlin, GE 1992, 1043)
• im Winter regelmäßig 19 °C, nie weniger als °C : 5 % (LG Berlin, GE 2012, 1039)
• gelegentlicher Heizungsausfall mit Temperaturen von °C : 5 % (LG Berlin, GE 1992, 1043)
• mehreren Stunden nur 18 °C: 10 % (AG Potsdam, WuM 2012, 670)
• Raumtemperaturen statt 21 °C nur 19 °C in gemieteten Büroräumen: 10 % (OLG Dresden, Urteil v. 3^1.7.2007, 5 U 284/07; GuT 2008, 35)
• Nachtstromspeicherofen (im Wohnzimmer) mit zu geringer Leistung: 10 % (AG Charlottenburg, MM 2000, 223)
• Durchschnittstemperatur von maximal 18 °C : 10 % (AG Charlottenburg, MM 2000, 223)
• Ausfall der Heizungsanlage im Winter: 20 % (LG Berlin, MM 2002, 480; AG Berlin-Charlottenburg, WuM 2014, 91)
• maximale Innentemperatur von 16 °C – 18 °C erreichbar: 30 % (AG Görlitz, WuM 1998, 180)
• Raumtemperatur deutlich unter 20 °C in einer Kaffee- und Bierbar in den Wintermonaten: 35 % (KG, GE 2002, 730)
• Ausfall der Heizungsanlage während der Wintermonate mit starken Beeinträchtigungen der Nutzbarkeit: 50 % (LG Bonn, WuM 1982, 170; LG Kassel, WuM 1987, 271; LG Berlin GE 1991, 351)
• mangelhafte Beheizbarkeit im Winter: 50 % (LG Berlin, GE 1991, 351)
• fehlende Beheizbarkeit im Winter: 60 % (LG Görlitz, WuM 1994, 601)
• völliger Heizungsausfall: 70 % (LG Berlin, Urteil v. 29.7.2002, 61 S 37/02, MM 2002, 480)
• Innentemperatur von 14 °C -15 °C wegen teilweisen Heizungsausfalls: 70 % (AG Görlitz, WuM 1998, 315)
• fehlende Beheizbarkeit während der Wintermonate: 75 % (LG Berlin, GE 1993, 263).