Rz. 34
Der Kinderspielplatz, der von dem Vermieter einer Wohnanlage eingerichtet worden ist, gilt für die Mieter in dieser Anlage als mit vermietet mit der Folge, dass der Vermieter diesen instand halten und ggf. instandsetzen muss; dabei braucht er aber nur den nach der jeweiligen Bauordnung notwendigen Grundbestand an Spielgeräten aufrechtzuerhalten (LG Berlin GE 1997, 1401). Für eine fehlende Sandkiste sind 5 % Minderung angesetzt worden (LG Freiburg, ZMR 1976, 210).
4.6.4.1 Müllanlagen
Rz. 34a
Die Verlegung des Müllplatzes in von den Wohnungen größerer Entfernung (hier: 157 m), stellt, sofern der Mietertrag keine konkrete Regelung über die Entfernung des Müllplatzes von der Wohnung des Mieters erhält, regelmäßig – wenn überhaupt – einen unerheblichen Mangel dar, der nicht zur Minderung berechtigt (AG Berlin-Lichtenberg, Urteil v. 26.4.2022, 6 C 350/21, GE 2022, 1008), die Verlegung des Mülltonnenplatzes in die Nähe der Erdgeschosswohnung des Mieters, ohne dass Geruchs- und Lärmbelästigungen damit verbunden sind (AG Brandenburg a.d.Havel, Urteil v. 13.10.2017, 31 C 156/16, NZM 2018, 464). Die Stilllegung eines Müllschluckers stellt keinen Mangel der Mietsache dar (AG Berlin-Wedding, Urteil v. 5.4.2011,16 C 513/10, GE 2011, 760).
4.6.4.2 Konkurrenzschutz
Rz. 34b
Der Verstoß gegen eine Konkurrenzschutzklausel in einem Geschäftsraummietvertrag kann einen Mietmangel begründen (BGH, Urteil v. 10. 10. 2012, XII ZR 117/10, ZMR 2013, 101; OLG Brandenburg, Urteil v. 10.6.2009, 3 U 169/08, NZM 2010, 43; KG, Urteil v. 25.1.2007, 8 U 140/06, GE 2008, 541; KG, Urteil v. 16.4.2007, 8 U 199/06; GE 2007, 1551; OLG Brandenburg, Urteil v. 10.6.2009, 3 U 169/08, ZMR 2009, 909; KG, Urteil v. 25.1.2007, 8 U 140/06, NZM 2007, 566). Bei der Frage, ob und inwieweit ein anderer Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch des Bestandsmieters beeinträchtigt, ist sowohl auf die konkrete Ausgestaltung des Betriebs des anderen Mieters als auch auf den in dem anderen Mietvertrag vereinbarten Mietzweck abzustellen. Entscheidend ist, ob und in welchem Umfang der Wert des Mietgegenstandes durch das Bestehen des Mangels, also infolge der vom Vermieter herbeigeführten Konkurrenzsituation eingeschränkt ist. Die Minderung der Miete des beeinträchtigten Bestandsmieters kann sich schon aus den vertraglichen Nutzungsmöglichkeiten ergeben, die dem Konkurrenten eingeräumt worden sind, mögen sie auch nicht sogleich oder voll ausgeschöpft werden.
Wenn zugunsten einer Zahnarztpraxis folgende Konkurrenzschutzklausel im Vertrag steht: "Der Vermieter sichert dem Mieter zu, dass er im XY-Zentrum ohne schriftliche Zustimmung des Mieters keine Praxisflächen an einen weiteren Zahnarzt oder einen Kieferchirurgen vermieten wird.". Bedeutet die Vermietung zum Zweck des Betriebs einer Praxis für Kieferorthopäde (obwohl im Vertragstext nicht erwähnt) einen Verstoß gegen das ausdrücklich (vertraglich) vereinbarte Konkurrenzverbot (OLG Frankfurt, Urteil v. 12.4.2018, 2 U 111/17, ZMR 2018, 1000). Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages über Gewerberäume Konkurrenzschutz für die Tätigkeit "Praktischer Arzt speziell hausärztlicher Internist"erstreckt sich der Konkurrenzschutz sowohl auf die Tätigkeit als "praktischer Arzt" als auch auf die Tätigkeit als "hausärztlicher Internist", denn bei dem praktischen Arzt und dem hausärztlichen Internisten handelt es sich um verschiedene Fachärzte mit identischem Tätigkeitsbereich und identischer Klientel (KG, Urteil v. 06.06.2005, 8 U 25/05).
Ein Vermieter verstößt nicht gegen eine individualvertraglich vereinbarte Konkurrenzschutzklausel im Geschäftsraumietvertrag, welche eine Vermietung an Unternehmen untersagt, die mit dem Geschäftsbereich des Mieters direkt konkurrieren, wenn der Mieter eine physiotherapeutische Praxis betreibt und der Vermieter nachfolgend Räume an einen Heilpraktiker mit dem Schwerpunkt amerikanische Chiropraktik vermietet (OLG Düsseldorf, Urteil v. 12.09.2023, 24 U 47/22, BeckRS 2023, 24448). Die Vermietung als chirurgische Praxis steht einer Vermietung an eine orthopädische Praxis nicht entgegen (KG, Urteil v. 2.09.2013,12 U 101/12, GE 2013, 1513). Enthält der Mietvertrag für eine Arztpraxis in einem Ärztehaus mit einem Radiologen die Regelung, “Der Mieter wird die ärztliche Praxis im Fachgebiet Radiologie ausüben. Der Vermieter verpflichtet sich, Mieträume im Ärztehaus ohne Zustimmung des Mieters nicht an einen Arzt mit gleicher Fachgebietsbezeichnung zu vermieten. Es ist vereinbart, dass Ärzte mit fachbezogener Röntgenberechtigung in Praxisgemeinschaft mit der Radiologin den konventionellen Bereich der Röntgenabteilung sowie das Ultraschallgerät nutzen, ihren Kostenanteil entsprechend tragen und ihre Leistungen selbst abrechnen.“, ist die Begründung von Mietverhältnissen mit Ärzten anderer Fachgebiete mit fachbezogener Röntgenberechtigung dadurch nicht ausgeschlossen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 28.9.2006, I- 10 U 28/06, GE 2007, 651).
Bei Aufteilung eines Gewerbemietobjekts geht eine mietvertragliche Konkurrenzschutzverpflichtung auf den jeweiligen Erwe...
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