Harald Kinne, Hans-Jürgen Bieber
Rz. 17
Solange das Mietverhältnis noch nicht beendet ist, hat der Mieter nur einen durch das Vertragsende aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückzahlung der Kaution OLG Düsseldorf, Urteil v. 15.12.2011, I-10 U 118/11, ZMR 2012, 186) zuzüglich etwaiger vom Vermieter gezogener oder bei Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist erzielbarer Zinsen (BGH v. 8.7.1982, VIII ARZ 3/82, BGHZ 84, 345; BGH, WuM 1978, 1326) oder sonstiger Erträge. Der Mieter hat während des laufenden Mietverhältnisses auch dann noch keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, wenn er bereits fristgemäß gekündigt hatte (LG Berlin, Beschluss v. 13.2.2012, 12 T 1/12, GE 2012, 487; LG Berlin, Beschluss v. 14.5.2009, 67 S 450/08, GE 2009, 980). Das Sicherungsbedürfnis kann den Einbehalt der Kaution sogar dann rechtfertigen, wenn der Mieter nach Kündigung die Wohnung schon geräumt hat, aber die Beendigung des Mietverhältnisses noch im Streit steht (LG Dortmund, Urteil v. 22.9.2011, 1 S 165/10, WuM 2012, 99).
Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution wird nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig, sobald Abrechnungsreife eingetreten ist und wenn außerdem keine Forderungen des Vermieters bestehen (BGH VIII ZR 263/14, NJW 2016, 3231).Voraussetzung ist also nicht nur der Ablauf einer angemessenen Prüfungs- und Überlegungsfrist, sondern zusätzlich der Wegfall des Sicherungsbedürfnisses. Hat der Vermieter über die Barkaution abgerechnet, aber von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch gemacht, darf nunmehr der Mieter mit seinem Rückzahlungsanspruch aufrechnen (BGH, Urteil v. 24.7.2019, VIII ZR 141/17, WuM 2019, 524) – und damit die Aufrechnungsreihenfolge festlegen.
Problematisch ist die Verpfändung eines Sparbuchs in der Rückabwicklung. Der Mieter hat nach Ablauf der dem Vermieter einzuräumenden Prüfungsfrist nach Beendigung des Mietverhältnisses gegen den Vermieter nur einen Anspruch auf Freigabe des Pfandes, also Abgabe einer ihn legitimierenden Erklärung des Vermieters gegenüber dem kontoführenden Kreditinstitut, nicht aber einen Anspruch auf Auszahlung des Sparguthabens (LG Berlin, Urteil v. 4.11.1997, 64 S 291/97; LG Berlin, Beschluss v. 1.2.2002, 64 S 316/01, ZMR 2002, 349 = GE 2002, 596). Die für eine Aufrechnung (§§ 215, 387) erforderliche Gleichartigkeit fehlt daher zwischen einem vom (ehemaligen) Vermieter geltend gemachten Zahlungsanspruch und einem vom (ehemaligen) Mieter geltend gemachten Anspruch auf Freigabe des Mietkautionssparbuches, solange die Mietsicherheit noch nicht durch den Vermieter verwertet wurde (AG Brandenburg, Urteil v. 22.6.2017, 31 C 112/16, ZMR 2019, 32). Hat der Mieter dagegen durch Erklärung gegenüber dem Kreditinstitut den Vermieter ermächtigt, ohne seine Mitwirkung auf die Kaution zurückzugreifen, und zahlt das Kreditinstitut daraufhin das Sparguthaben an den Vermieter aus, so hat der Mieter gegen den Vermieter dann einen Anspruch auf Auskehrung dieses Betrags, wenn der Vermieter seinerseits keine Ansprüche gegen den Mieter hat, die er gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch verrechnen könnte oder verrechnet hat. Der Mieter kann nicht durch einstweilige Verfügung die Auszahlung an den Vermieter verhindern, sondern muss im Hauptverfahren, in dem die Gegenforderungen geprüft werden können, auf Rückzahlung klagen (LG Berlin, Beschluss v. 15.1.2007, 62 T 5/07, GE 2007, 449; a. A. LG Berlin, GE 2003, 742). Die Aufrechnung des Mieters mit seinem Kautionsrückzahlungsanspruch greift nicht durch, wenn der Vermieter seinerseits bereits wirksam mit Gegenansprüchen gegen die Kaution aufgerechnet hatte (LG Berlin, Urteil v. 19.12.2006, 65 S 199/06, GE 2007, 223).
Bei der Bürgschaft auf "erstes Anfordern" hat primär der auf Anforderung des Vermieters zahlende Bürge einen Anspruch auf Rückzahlung des ausgezahlten Betrags gegen den Vermieter, wenn diesem insoweit keine Ansprüche gegen den Mieter zustehen (BGH, Urteil v. 5.3.1998, 5 StR 494/97, NJW 1998, 2610). Der Mieter kann grundsätzlich nur Herausgabe der Kautionsbürgschaft an den Bürgen verlangen (OLG Frankfurt, Urteil v. 15.6.2012, 2 U 252/11, Juris). Der Mieter muss sich diesen Anspruch vom Bürgen abtreten lassen, um selbst den auf die Kaution gezahlten Betrag zurückverlangen zu können. Ansonsten erfolgt die Rückgewähr des Mietkautionssparbuchs durch Rückgabe des Sparbuchs und Abtretung der in dem Sparbuch verbrieften Forderung (LG Hannover, Urteil v. 11.3.1998, 1 S 270/97, WuM 1998, 282).
Bei einer Mehrheit von Mietern müssen alle Berechtigten gemeinsam den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution geltend machen (KG, Beschluss v. 2.2.2012, 8 U 193/11, GE 2012, 688; OLG Düsseldorf, Urteil v. 28.11.2002, 10 U 172/01, GE 2003, 183 = OLGR 2003, 23; LG Flensburg, Beschluss v. 9.10.2008, 1 S 56/08, ZMR 2009, 449 = GE 2009, 717; LG Berlin, Urteil v. 21.12.1999, 64 S 314/99, GE 2000, 205; LG Berlin, Urteil v. 21.12.1999, 64 S 314/99, GE 2000, 205; LG Gießen NJW-RR 1996, 1162; AG Berlin-Köpenick, Urteil v. 12.5.2010, 15 C 314/09, GE 2010, 1275; AG Brandenburg, Urteil v. 27.3....