Kinne/Schach/Bieber, BGB § 554 Barrierereduzierung, E-Mo ... / 5 Besonderheiten bei Eigentumswohnungen

Rz. 9

Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum kann der Mieter gegenüber den anderen Miteigentümern nicht durchsetzen, da er mit diesen keine vertraglichen Beziehungen hat. Er kann aber von dem vermietenden Eigentümer verlangen, das sich dieser bei den anderen Miteigentümern für die Zustimmung zur behindertengerechten Maße in dem Umfang einsetzt, in dem dieser selbst einen Anspruch gegen die Miteigentümer hätte .

Der vermietende Eigentümer kann von der Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 20 Nr.2 WEG bauliche Maßnahmen zur Barrierefreiheit, zum Einbruchsschutz und zur Elektromobilität verlangen. Allerdings können nur "angemessene" bauliche Maßnahmen verlangt werden. Außerdem gilt die allgemeine Veränderungssperre des § 20 Abs.4 WEG: Eine Maßnahme, die die Anlage grundlegend umgestalten würde oder die einen anderen Wohnungseigentümer ohne seine Zustimmung unbillig benachteiligt, kann nicht verlangt – und darf auch nicht beschlossen – werden. Die Angemessenheitsprüfung verlangt die Abwägung der negativen Folgen gegen den privilegierten Zweck.

Beschließen die Eigentümer die Durchführung im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 20 Abs. 2 Satz 2 WEG) können sie z. B. die Durchführung durch einen Fachbetrieb oder in eigener Regie vorsehen, in einem angemessenen Rahmen zeitliche Vorgaben machen oder bestimmte Qualitätskriterien vorgeben oder Durchführung der Maßnahme in eigener Regie selbst durchzuführen (Schmidt-Futterer/Flatow, BGB § 554 Rn. 31).

Der nachträgliche Einbau eines Personenaufzugs durch einen Wohnungseigentümer auf eigene Kosten kann grundsätzlich auch dann nur mit Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgen, wenn der bauwillige Wohnungseigentümer aufgrund einer Gehbehinderung auf den Aufzug angewiesen ist, um seine Wohnung zu erreichen (BGH, Urteil v. 13.1.2017, V ZR 96/16, WuM 2017, 227). Das gilt auch bei der Aufstellung einer E-Mobil-Box für Gehbehinderte (LG Bremen, Urteil v. 7.10.2016, 4 S 250/15, ZMR 2017, 269).

Entscheidend ist u. A., ob sich die Maßnahme im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung hält. Da eine auf einen Rollator angewiesene Wohnungseigentümerin eine Erhöhung der Schwellen (von 3 cm auf ca. 8,5 cm) zum Balkon nicht hinnehmen muss (AG München, Urteil v. 28.11.2011,485 C 915/10, ZMR 2012, 559), könnte der behinderte Mieter ebenfalls von seinem Vermieter verlangen, dass er sich gegen einen entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft wendet. Da ein hochbetagter und gehbehinderter Wohnungseigentümer unter dem Gesichtspunkt der Barrierefreiheit einen Anspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf. Anbringung zusätzlicher Handläufe im Treppenhaus auf seine Kosten hat (LG Köln, Urteil v. 30.6.2011,29 S 246/10, juris), könnte der behinderte Mieter von dem die Wohnung vermietenden Eigentümer verlangen , dass dieser von der Wohnungseigentümergemeinschaft die Zustimmung zu dieser Maßnahme verlangt. Wenn eine behinderter Miteigentümer einen Anspruch auf Errichtung einer Rollstuhlrampe im Eingangsbereich der Wohnanlage hat (vgl. dazu AG Pinneberg, Beschluss v.19.1.2004, 68 II 104/03 WEG, WuM 2004, 227), kann auch der Mieter von dem vermietenden Eigentümer verlangen, dass dieser Anspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht wird.

Die Parteien können sich auch darauf einigen, dass der Mieter den Anspruch des vermietenden Miteigentümers gegen die Gemeinschaft in gewillkürter Prozessstandschaft geltend macht. Der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter ihn von den Kosten des Verfahrens gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft freistellt.