Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555c Ankündigung von Modernis ... / 5 Abweichende Vereinbarungen

Rz. 52

Modernisierungsvereinbarungen sind grundsätzlich zulässig (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 4.7.1989, 2/11 S 2/89). Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist aber eine zum Nachteile des Mieters von § 555c Abs. 1-2 abweichende Vereinbarung unwirksam (§ 555c Abs. 5); die Neuregelung entspricht § 554 Abs. 5 a. F., so dass die Rechtsprechung dazu weiter zu berücksichtigen ist. Da gem. § 578 Abs. 2 auf Mietverhältnissen über Gewerberaum nur die Absätze 1 bis 4 des § 555c entsprechend anwendbar sind, sind für diese abweichende Vereinbarungen zulässig, ebenso bei Mischmietverhältnissen, bei denen der Schwerpunkt nach dem wahren Vertragszweck (BGH, Urteil v. 16.4.1986, VIII ZR 14/78, GE 1986, 697) nicht auf der Wohnnutzung liegt (Überwiegenstheorie, vgl. BGH, a. a. O.), und bei dinglichen Wohnrechten (§ 1093). Allerdings stehen auch bei gewerblichen Mietverhältnissen und Mischmietverhältnissen mit überwiegender Gewerbenutzung Vereinbarungen unter den Vorbehalten der §§ 307ff.

Bei Wohnraummietverhältnissen sind gem. § 555c Abs. 5 alle Vereinbarungen unzulässig, die den Vermieter zur Modernisierung berechtigen, ohne dass die Voraussetzungen des § 555c Abs. 1-3 gegeben sind (Landfermann, 27; LG Berlin, MM 1985, 83). Dies gilt insbesondere für Formularklauseln (BGH, Urteil v. 15.5.1991, VIII ZR 38/90, NJW 1991, 1750). Daher ist auch die Klausel in einem Wohnungsmietvertrag "Mit der Unterzeichnung unter diesem Vertrag erklärt der Mieter ausdrücklich seine Zustimmung zur Durchführung der Modernisierungsarbeiten" gem. § 555c Abs. 5 unwirksam (LG Leipzig, Urteil v. 20.2.2009, 08 O 3429/08, WuM 2010, 243).

Wirksam sind Zustimmungsvorbehalte des Mieters. Haben die Mietvertragsparteien vor Inkrafttreten der EnEV ein unter dem Zustimmungsvorbehalt des Mieters stehendes Modernisierungsverbot vereinbart, hat der Mieter in dem Fall, in dem die EnEV den Vermieter erstmals im Verlaufe des Mietverhältnisses als Gebäudeeigentümer zur energetischen Nachrüstung der Mietsache verpflichtet, entsprechende Modernisierungsmaßnahmen im Wege ergänzender Vertragsauslegung allenfalls dann zu dulden, wenn der Vermieter zuvor gegenüber der zuständigen Behörde erfolglos die Ausnahme- und Befreiungstatbestände der §§ 10 Abs. 5, 24 und 25 EnEV geltend gemacht hat und es ihm gegenüber wegen unterlassener Nachrüstung entweder bereits zu ordnungsrechtlichen Maßnahmen gekommen oder zumindest die konkrete Gefahr eines behördlichen Tätigwerdens zu besorgen ist (LG Berlin, Urteil v. 8.12.2016, 67 S 276/16, ZMR 2017, 241).

Unwirksam sind auch Vereinbarungen, wonach der Mieter auf eine fristgerechte Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen verzichtet (LG Berlin, Beschluss v. 18.2.1986, 64 T 2/86, GE 1986, 609 = MDR 1986, 589; LG Berlin, MM 1985, 83).

Rz. 53

Unwirksam sind weiterhin Vereinbarungen, durch die die Überlegungsfrist des Mieters eingeschränkt wird (Kummer, WuM 1983, 227). Zulässig sind dagegen auch bei Wohnraummietverhältnissen Vereinbarungen, die zugunsten des Mieters von § 555c Abs. 1 – 3 abweichen (LG Berlin, GE 1983, 1023; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555b Rn. 74). Ist nach dem Mietvertrag der Mieter nur zur Duldung von "zweckmäßigen Maßnahmen, die den Mieter nur unwesentlich beeinträchtigen" verpflichtet, so braucht er alle Maßnahmen, die ihn "wesentlich" beeinträchtigen, nicht zu dulden. Bedürfen nach dem Mietvertrag Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der Wohnung der Zustimmung des Mieters (Klausel etwa bei öffentlich geförderter Modernisierung), so braucht er dort beabsichtigte Maßnahmen ohne seine Zustimmung nicht zu dulden – Maßnahmen im Außenbereich (LG Berlin, MM 1985, 83 – Einbau einer Klingelanlage) muss er dagegen dulden, wenn die übrigen Voraussetzungen des § 555c gegeben sind.

Formularmäßige Modernisierungsvereinbarungen können unabhängig davon auch deswegen unwirksam sein, weil sie den Gegner des Verwenders unangemessen benachteiligen (§ 307, vgl. dazu LG Berlin, Urteil v. 31.1.2012,63 S 233/11, GE 2012, 405 = ZMR 2012, 441).