Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 3.6.2 Mischobjekte

Rz. 57

Beim Vorwegabzug der auf die gewerblich genutzten Räume entfallenden Betriebskosten sind aber für die materielle Begründetheit der Nachforderung weiterhin unstreitig zunächst diejenigen Rechnungen auszugliedern, die eindeutig Wohnraum nicht betreffen (z. B. Rechnungen für Gewerbe und/oder Parkplätze, wie die Wartung der CO2-Anlage für Tiefgaragen). Diese Rechnungen dürfen bei der Umlage der Betriebskosten für Wohnraum nicht berücksichtigt werden. Bei notwendigem aber fehlendem Vorwegabzug (hier: wegen Tiefgaragenstellplätzen – LG Berlin, Urteil v. 29.7.2008, 63 S 18/08, GE 2009, 269) kommt eine Schätzung des Gerichts nach § 287 ZPO in Betracht, soweit Betriebskosten auch für die Tiefgarage dem Grunde nach anfallen (AG Pinneberg, Urteil v. 7.12.2007, 72 C 218/07, ZMR 2008, 304).

Im Übrigen ist ein Vorwegabzug nur dann erforderlich, wenn durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten (pro Quadratmeter) entstehen (BGH, Urteil v. 10.5.2017, VIII ZR 79/16, GE 2017, 773). Dies lässt sich aber nicht pauschal mit dem Hinweis auf erhöhten Publikumsverkehr der Gewerbeeinheiten oder durch einen Vergleich mit den in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten begründen, sondern kann nur anhand der konkreten Gegebenheiten des Gebäudekomplexes einerseits und der Art der gewerblichen Nutzung andererseits beurteilt werden (BGH, Urteil v. 11.8.2010, VIII ZR 45/10, ZMR 2011, 26). Für Vorwegabzug bei Mehrbelastung über 5 % (Langenberg/Zehelein BetrKostR/Zehelein, Kap. F Rn. 162; ähnlich AG Köln, WuM 2015, 528; für 10 %-Grenze: Schmid, NZM 2014, 572, 674).

Hinweis

Kein Anspruch auf Vorwegabzug anteiliger Grundsteuer

Wird über die Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab abgerechnet, ist grundsätzlich der Mieter dafür darlegungs- und beweispflichtig, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen (BGH, Urteil v. 10.5.2017, VIII ZR 79/16, a. a. O.). Ist der Mieter auch nach Belegeinsicht nicht in der Lage, die für einen Vorwegabzug der Gewerbeflächen maßgebenden Tatsachen vorzutragen, während der Vermieter über die entsprechende Kenntnis verfügt und ihm nähere Angaben zumutbar sind, kommt zugunsten des Mieters nach der Rspr. eine Modifizierung seiner Darlegungslast nach den Grundsätzen über die sekundäre Behauptungslast in Betracht (BGH, Versäumnisurteil v. 13.10.2010, VIII ZR 46/10, WuM 2010, 741).

Die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung gehört jedoch selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist (BGH, Urteil v. 11.8.2010, VIII ZR 45/10).

Bei der Erfassung der verbrauchsabhängigen Betriebskosten (z. B. Wasserversorgungs- und Entwässerungskosten) für Wohnraum und für Gewerbefläche sind die auf die Gewerberäume entfallenden Kosten von den Gesamtkosten der gemischt genutzten Abrechnungseinheit abzuziehen.