Rz. 76
Eine vom Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 vorzunehmende Abrechnung muss eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten (BGH, Urteil v. 7.2.2018, VIII ZR 189/17, GE 2018, 577). Die Zusammenstellung der Gesamtkosten hat sich i. d. R. an den im Mietvertrag genannten und auf den Mieter abgewälzten Betriebskostenarten zu orientieren (KG, Urteil v. 16.2.2012, 8 U 124/11, GE 2012, 751; KG, RE v. 28.5.1998, 8 RE-Miet 4877/97, WuM 1998, 474; LG Berlin, Urteil v. 17.10.2000, 64 S 257/00, GE 2001, 63).
Die Angabe der Gesamtkosten und des Umlageschlüssels ist auch in einer Betriebskostenabrechnung für ein Objekt erforderlich, in dem sich nur zwei Wohnungen befinden, für die die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten je hälftig abgerechnet werden; fehlen diese Angaben ist die Abrechnung formal nicht ordnungsgemäß (LG Münster, Urteil v. 3.12.2013, 3 S 123/13, WuM 2014, 146). Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der "Gesamtkosten", dass der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart die angefallenen Einzelbeträge – nicht aber die Gesamtkosten – angibt, die er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt (BGH, Beschluss v. 25.4.2017, VIII ZR 237/16, GE 2017, 830). Die Angabe dieser Beträge reicht auch aus, auch wenn er den Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Betriebskosten bereinigt (BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 93/15, GE 2016, 253). Für die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung reicht es aus, dass die relevanten Gesamtkosten benannt werden, auch wenn ein geringerer Betrag zur Verteilung gelangt (BGH, Urteil v. 9.10.2013, VIII ZR 22/13, ZMR 2014, 198).
Verschiedene Kostenarten, die nicht eng zusammenhängen, dürfen grundsätzlich nicht unter einem Begriff zusammengefasst werden (BGH, Hinweisbeschluss v. 6.7.2021, VIII ZR 371/19, GE 2021, 1193). Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen, etwa von Kosten für Straßenreinigung/Müllbeseitigung mit Kosten der Schornsteinreinigung, von Kosten für Hausmeister/Gebäudereinigung/Gartenpflege (BGH, Urteil v. 22.9. 2010 ,VIII ZR 285/09, GE 2010, 1613), von Kosten der Wasserversorgung mit Kosten der Beleuchtung ist ebenso unzulässig (BGH, Urteil v. 22.9.2010, VIII ZR 285/09, NJW 2011, 143) wie diejenige der Kosten für Trinkwasseruntersuchung und Dachrinnenreinigung (BGH, Hinweisbeschluss v. 6.7.2021, VIII ZR 371/19, a. a. O.) oder der Kosten für Grundsteuer und für Straßenreinigung zu einer undifferenzierten Kostenposition (BGH, Urteil v. 24.1.2017, VIII ZR 285/15, GE 2017, 471).
Die Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn die unter der Bezeichnung "Heizungskosten" ausgewiesenen Aufwendungen neben den eigentlichen Heizkosten noch weitere nicht unbeträchtliche Kosten für die Klimaanlage und Wasser enthalten, die weder unmittelbar aus der Abrechnung noch aus den Betriebskostenunterlagen ersichtlich sind (OLG Dresden, Urteil v. 12.3.2002, 5/23 U 2557/ GE 2002, 994; AG Düsseldorf, Urteil v. 6.3.2009, 27 C 12198/08, WuM 2009, 402) oder die vier Kostenarten Gebäude- und Haftpflichtversicherung, sowie Gartenpflege und Hauswart für eine Vielzahl (hier: über 200) von Gebäuden – ohne dass eine Wirtschaftseinheit vorliegt – zusammengefasst worden sind, die Umlage der jeweiligen vier Gesamtkosten auf die einzelne Mietpartei aber nicht nachvollziehbar dargestellt ist (AG Dortmund, Urteil v. 5.7.2011, 425 C 2226/11, WuM 2011, 473). Sind in dem in der Betriebskostenabrechnung für Heizkosten auch die von demselben Abrechnungsunternehmen erfassten Kosten für Kaltwasser und Abwasser enthalten – was zulässig ist (BGH, Urteil v. 26.10.2011, VIII ZR 268/10, WuM 2012, 25) –, so reicht es für die Verständlichkeit der Betriebskostenabrechnung jedoch aus, dass ihr getrennte Abrechnungen über die "Heiz- und Warmwasserkosten" und über die "Hausnebenkosten" beigefügt werden (LG Berlin, Urteil v. 4.12.2006, 67 S 223/06, GE 2007, 851). Die Abrechnung von Hausnebenkosten zusammen mit Kosten des Allgemeinstroms sowie Wasser- und Heizkosten ist formell wirksam, wenn die jeweiligen Kosten gesondert aufgeführt und nicht undifferenziert zu einer Kostenposition zusammengefasst werden (LG Paderborn, Urteil v. 13.12.2017, 1 S 10/17, juris), ebenso diejenige der Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird (BGH, Urteil v. 15.7.2009, VIII ZR 340/08, GE 2009, 1037) oder der Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition "Versicherung" (BGH, Urteil v. 16. 9. 2009, VIII ZR 346/08, GE 2009, 1428). Bei der Zusammenfassung verschiedener Kostenarten unter der Abrechnungsposition "Allgemeinstrom" ist eine Aufschlüsselung nach den einzelnen Betriebskostenarten notwendig (OLG Hambu...