Kinne/Schach/Bieber, BGB § 558a Form und Begründung der ... / 4 Spanneneinordnung/Veralteter Mietspiegel – Abs. 4

Rz. 16

Die Regelung gilt nur für die Mietspannen in einem Mietspiegel, nicht für Altersmerkmale. Die Spannen müssen exakt angegeben werden (LG Berlin, Urteil v. 15.9.2017, 63 S 55/17, GE 2017, 1558). Der Vermieter muss, die seiner Meinung nach einschlägigen Einordnungskriterien benennen (LG Stuttgart, Urteil v. 10.12.2014, 13 S 114/14, WuM 2016, 361), also die entsprechenden Tatsachen angeben, die dem Mieter eine Überprüfung der Einordnung in die Spanne ermöglichen (BGH VIII ZR 11/07, WuM 2008, 228).

Rz. 17

Veralteter Mietspiegel

Schon nach dem damaligen § 2 Abs. 6 MHG führte die Verwendung eines veralteten Mietspiegels nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, wenn im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens kein aktueller Mietspiegel vorlag. Diese Regelung wird übernommen und ausdrücklich festgehalten, dass es auf den Zeitpunkt ankommt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt. Das ist keine Neuheit, sondern nur eine Klarstellung.

Hinweis

Vergleichbare Gemeinde

§ 558a Abs. 4 Satz 2 gestattet bei Fehlen eines aktuellen Mietspiegels für die Gemeinde, in der die Wohnung des Mieters liegt, die Verwendung von Mietspiegeln aus vergleichbaren Gemeinden. Die Beurteilung, ob es sich um einen Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt, hat auf Grund einer Gesamtbetrachtung aller Kriterien des jeweiligen Einzelfalls zu erfolgen.

Zur ordnungsgemäßen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens reicht die Bezugnahme auf einen einfachen Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde auch dann aus, wenn dieser nicht von der Gemeinde, sondern gemeinsam (nur) von Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter sowie dem Bürgermeisteramt erstellt worden ist (BGH, Urteil v. 16.6.2010, VIII ZR 99/09, GE 2010, 104). Von Vergleichbarkeit zweier Gemeinden kann nur dann ausgegangen werden, wenn die Gemeinden nach der wirtschaftlichen, kulturellen und sozialen Infrastruktur, dem Grad der Industrialisierung, der verkehrstechnischen Erschließung und der Anbindung an Versorgungszentren vergleichbar sind (BGH, Urteil v. 21.8.2019, VIII ZR 255/18, NZM 2019, 813).

Ob dies der Fall ist, kann nur aufgrund einer umfassenden vergleichenden Betrachtung der vorgenannten Merkmale festgestellt werden; ein Teilvergleich mit einzelnen Stadtteilen ist dabei unzulässig (BGH, Urteil v. 13.11.2013, VIII ZR 413/12, ZMR 2014, 268; LG Potsdam, Urteil v. 14.3.2014, 13 S 86/13, ZMR 2014, 797; LG Heidelberg, Urteil v.17.2.2012, 5 S 95/11, ZMR 2012, 355; AG Darmstadt, Urteil v. 10.10.2017, 303 C 156/17, ZMR 2018, 597).

Das Mieterhöhungsverlangen ist deshalb mangels Begründung unwirksam, wenn die beiden Gemeinden offensichtlich nicht vergleichbar sind. Hat die Gemeinde keinen Mietspiegel und kommen mehrere Nachbargemeinden in Betracht, deren Mietspiegel zur Begründung des Zustimmungsverlangens zur Mieterhöhung in Bezug genommen werden könnten, bedarf es bei der Bezugnahme auf einen dieser Mietspiegel einer zusätzlichen Begründung (LG Düsseldorf, Hinweisbeschluss v. 15.9.2005, 23 S 343/05, ZMR 2006, 447; LG Düsseldorf, Beschluss v. 10.10.2005, 23 S 343/05, WuM 2006, 100).