Kinne/Schach/Bieber, BGB § 558a Form und Begründung der ... / 5 § 558a Abs. 5

Rz. 18

Die Vorschrift enthält in Übereinstimmung mit dem geltenden Recht eine Unabdingbarkeitsklausel.

Unzulässig sind insbesondere Zuschläge dafür, dass infolge der Unwirksamkeit der formularmäßigen Überwälzung der Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung ohne angemessenen Ausgleich (vgl. dazu BGH, Urteil v. 22.8.2018, VIII ZR 277/16, ZMR 2018, 994) dem Vermieter von freifinanziertem Wohnraum im Ergebnis die Schönheitsreparaturen obliegen (vgl. u.a. BGH, Urteil v. 9.7.2008,VIII ZR 83/07, WuM 2008, 487); der Vermieter von öffentlich gefördertem Wohnraum kann dagegen die Kostenmiete auch dann gem. § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV erhöhen, wenn die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (BGH, Urteil v. 20.9.2017, VIII ZR 250/16, NZM 2017, 759).

Hinweis

Kein Zuschlag bei unwirksamer Klausel

Der Vermieter kann auch keinen Zuschlag dafür verlangen, dass die Überwälzung der Kleinreparaturen auf den Mieter im Mietvertrag unwirksam ist; die Klausel wird neuerdings für wirksam gehalten, wenn nur Kleinreparaturen bis zu einem Höchstbetrag von 100 bis 150 EUR pro Reparatur sowie bis zu insgesamt 8 % der Jahreskaltmiete auf den Wohnraummieter überwälzt werden (AG Berlin-Mitte, Urteil v. 5.2.2020, 15 C 256/19, GE 2020, 611).

Für die Gestattung der teilgewerblichen Nutzung einer Wohnung kann ein 10%iger Zuschlag auf die anteilige Miete für das so genutzte Zimmer der Mietwohnung analog § 26 NMVO vereinbart werden (AG Hamburg-Wandsbeck, Urteil v.1.10.2008, 711 A C 56/08, ZMR 2009, 377); die genaue Höhe dürfte sich nach dem Grad der Abnutzung richten (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558a Rn. 58; vgl. auch Kinne, GE 2006, 1388).

Der Vermieter kann auch für die Überlassung der Möblierung des Wohnraums grundsätzlich einen Zuschlag vereinbaren, der Mietbestandteil wird; dabei dürfte vom Zeitwert der überlassenen Möbel auszugehen sein (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558a Rn. 65).