Kinne/Schach/Bieber, BGB § 565 Gewerbliche Weitervermietung / 3 Eintritt des Hauptvermieters

Rz. 6

Bei Beendigung des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses tritt der (Haupt-)Vermieter in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Zwischenmieter und dem Untermieter (= Dritten) ein. Hierfür kommt jeder Beendigungsgrund in Betracht, also sowohl die Kündigung des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses, Zeitablauf, Eintritt einer auflösenden Bedingung als auch eine Aufhebung durch Vertrag (Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 24; Blank, WuM 1993, 575). Nicht erforderlich ist, dass die Mietsache dem Untermieter (= Dritten) bereits überlassen war (Blank, WuM 1993, 573, 574).

Voraussetzung ist jedoch, dass sowohl der Mietvertrag zwischen dem (Haupt-)Vermieter und dem gewerblichen Zwischenvermieter als auch dessen Mietvertrag mit dem Untermieter (= Dritten) wirksam war (a. A. LG Duisburg, ZMR 1997, 81 [82]). Wird einer der beiden Verträge mit Erfolg angefochten, erfolgt kein Eintritt des Hauptvermieters (Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 10).

Rz. 7

Der Eintritt des (Haupt-)Vermieters erfolgt im Wege des gesetzlichen Vertragsübergangs wie beim Vermieterwechsel im Falle der Veräußerung nach § 566 (Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 28; Bub, NJW 1993, 2901; Blank, WuM 1993, 574), und zwar ab Beendigung des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses (Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 28; a. A.; Derleder, NZM 2009, 8, 11 f.: vollständige Vertragsübernahme ohne zeitliche Zäsur mit der Beendigung des [Zwischen-] Mietverhältnisses). Der Vertragsübergang erfolgt also bei einem befristeten Mietverhältnis mit dem Dritten mit dessen Ablauf, bei dessen fristloser Kündigung mit deren Zugang, bei Mietverhältnissen auf unbestimmte Zeit mit dem Ablauf der Kündigungsfrist, bei Zwangsverwaltung mit der Anordnung der Zwangsverwaltung, bei Insolvenz des Mieters mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens (Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 25). Da der Vertragsübergang erst mit der Beendigung des (Zwischen-)Mietverhältnisses erfolgt, sind alle vorher fälligen Ansprüche – ausgenommen der Anspruch auf die noch nicht gezahlte Kaution (vgl. dazu Rn. 10) – von den bisherigen Parteien des Untermietvertrages gegeneinander geltend zu machen (Fälligkeitsprinzip: Schmidt-Futterer/Streyl, § 565 Rn. 36), von dem (Zwischen-)Mieter also die bis dahin fälligen Ansprüche auf die Miete gegen den Untermieter (= Dritten), von dem Untermieter (= Dritten) die bereits fälligen Schadensersatzansprüche, Ansprüche auf Rückzahlung in der Vergangenheit überzahlter Miete oder auf Auszahlung von Betriebskostenguthaben aus bereits abgerechneten Abrechnungsperioden gegen den (Zwischen-)Mieter. Zur Betriebskostenabrechnung vgl. Rn. 9.

Der Hauptvermieter tritt automatisch kraft Gesetzes in das Mietverhältnis zwischen Zwischenvermieter und Untermieter (= Dritten) ein, unabhängig von deren Zustimmung oder Kenntnis. Solange ein Untermieter (= Dritten) nach dem Eintritt des Hauptvermieters keine Gewissheit darüber erlangen kann, wer Gläubiger seiner Mietverpflichtungen geworden ist, unterbleiben seine Mietzahlungen infolge eines Umstandes, den er nicht zu vertreten hat (vgl. zum Tod des Vermieters BGH, Urteil v. 7.9.2005, VIII ZR 24/05, NZM 2006). Dennoch ist dem Untermieter (= Dritten) bei Ungewissheit, ob das Hauptmietverhältnis beendet worden ist, dringend anzuraten, die Miete beim Amtsgericht unter Verzicht auf die Rücknahme zugunsten des Gläubigers mit befreiender Wirkung zu hinterlegen, um eine Kündigung des Hauptvermieters wegen Mietrückstandes gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 zu vermeiden.