Kinne/Schach/Bieber, BGB § 566b Vorausverfügung über die Miete

1 Allgemeines

Rz. 1

In den §§ 566b bis 566d werden die Fälle geregelt, in denen es trotz der Zäsur des Eigentumsübergangs mit den sich daraus ergebenden Rechten hinsichtlich der Miete zu entgegenstehenden Verfügungen und "Fehlzahlungen" des Mieters kommt.

2 Anwendungsbereich

Rz. 2

§ 566b gilt unmittelbar nur für Vorausverfügungen über die Miete bei Veräußerung von Wohnraum, kraft der Erstreckung in § 578 aber auch für Mietverhältnisse über Räume und Grundstücke. Kraft Verweisung ist § 566b auch anwendbar bei der gewerblichen Weitervermietung (§ 565 Abs. 2), bei der dinglichen Belastung der Mietsache durch den Vermieter (§ 567), bei der Veräußerung oder dinglichen Belastung des Grundstücks vor Überlassung der Mietsache (§ 567a), bei der Weiterveräußerung des Grundstücks oder der dinglichen Belastung (§ 567b), bei der Beendigung und Übertragung des Nießbrauchs, bei der Nacherbfolge (§ 2135) und bei der Überlassung von Wohnraum in Zusammenhang mit einem Wohn- und Betreuungsvertrag (§ 5 Abs. 2 WBVG).

Nicht anwendbar ist § 566b bei der Verfügung über Nebenrechte wie den Verzicht auf eine Bürgschaft (Schmidt-Futterer/Streyl, § 566b Rn. 16) und bei der Zwangsverwaltung (BGH, Urteil v. 9.3.2005, VIII ZR 330/03, GE 2005, 858). In der Zwangsversteigerung beurteilt sich ab der Zeit, in der dem Ersteher die Nutzungen zustehen, die Wirksamkeit gem. § 57 ZVG grds. nach § 566b Abs. 1.

3 Vorausverfügungen

Rz. 3

§ 566b betrifft vornehmlich den Schutz des Erwerbers in Bezug auf Verfügungen des Vermieters, die sich auf einen Zeitraum erstrecken, für den der Erwerber (schon) Mietansprüche hat.

Hinweis

Was gehört zur Miete?

Zur Miete i. d. S. gehören auch die vereinbarten Vorauszahlungen auf abzurechnende Betriebskosten, nicht dagegen Ansprüche aus Betriebskostenabrechnungen. Ansprüche auf Nutzungsentschädigung gem. § 546a fallen ebenso wenig unter § 566b wie Nebenforderungen (Bürgschaft, Zinsen usw.).

Unter Vorausverfügungen sind Abtretungen, Aufrechnungen, Änderungen des Mietanspruchs (OLG Düsseldorf, Urteil v. 16.6.1994, 10 U 184/93) zu verstehen, die zum (völligen oder teilweisen) Erlöschen der Mietforderung führen. Allerdings muss es sich um einseitige Verfügungen des Vermieters handeln; Rechtsgeschäfte über die Miete zwischen Vermieter und Mieter fallen nicht unter § 566b. Ob der Veräußerer und der Dritte, der eine Vorausverfügung (etwa eine Abtretung) mit dem Veräußerer vereinbart hat, Kenntnis davon haben oder voraussehen können müss, dass es sich um eine Vorausverfügung, also um eine in die Eigentumszeit des Erwerbers fallende Einwirkung auf die Miete handelt, ist unerheblich. Nach § 566b Abs. 2 würde nur die Kenntnis des Erwerbers Einfluss auf die Wirksamkeit der Vorauszahlung haben.

Der Schutz des Mieters vor einer Doppelzahlung ist in § 566c geregelt.

4 Rechtsfolgen

Rz. 4

Hinweis

Zeitpunkt des Eigentumsübergangs

Geht das Eigentum an dem Grundstück bis (einschließlich) zum 15. Tag eines Monats auf den Erwerber über, so sind nur die Vorausverfügungen wirksam, die sich auf die für diesen Monat entfallende Miete beziehen (§ 566b Abs. 1 Satz 1); geht das Eigentum an dem Grundstück nach dem 15. Tag eines Monats auf den Erwerber über, so sind darüber hinaus auch die Vorausverfügungen wirksam, die sich auf die für den Folgemonat entfallende Miete beziehen.

Vorausverfügungen für die Zeit danach sind unwirksam – es sei denn, der Erwerber hätte Kenntnis davon gehabt (§ 566b Abs. 2). Vorausverfügungen für Zeiträume danach sind – außer bei Kenntnis des Erwerbers – unwirksam.

Wenn ein Mieter in Unkenntnis des Eigentumsübergangs und deshalb in Unkenntnis der Unwirksamkeit der Vorausverfügung Mietzahlungen an einen Dritten als Verfügungsempfänger erbracht hat, so hat er nicht an den richtigen Gläubiger gezahlt und damit dessen Ansprüche nicht getilgt (Schmidt-Futterer/Streyl, § 566b Rn. 37).

5 Abweichende Vereinbarungen

Rz. 5

§ 566b kann durch Individualvereinbarungen abbedungen werden, wenn daran sowohl Veräußerer, Erwerber und Mieter sowie ggf. der Dritte (Verfügungsempfänger) beteiligt sind bzw. dem zustimmen; bei nur zweiseitiger Vereinbarung muss geprüft werden, ob ein unzulässiger Vertrag zulasten Dritter (meist des Erwerbers) vorliegt. Formularvertragliche Abweichungen im Mietvertrag, die die Verfügungswirkung zulasten des Mieters einschränken, dürften gem. § 307 unwirksam sein.