Kinne/Schach/Bieber, BGB § 568 Form und Inhalt der Kündigung / 1 Allgemeines

Rz. 1

Die mit dem Mietrechtsreformgesetz vom 19.6.2001 (BGBl I 2001, 1149; Entwurf s. BT-Drs 14/4553, https://dip.bundestag.de/; Übergangsvorschriften s. Art. 229 § 3 EGBGB) eingeführte Vorschrift über Form und Inhalt der Kündigung entspricht weitgehend dem früheren § 564a.

Sie beansprucht Geltung für sämtliche Wohnraummietverhältnisse i. S. v. §§ 549 Abs. 1, Abs. 2 sowie Abs. 3 BGB, § 23 Nr. 2 a) GVG und betrifft Kündigungen jeglicher Art, also ordentliche und außerordentliche Kündigungen von Vermieter und Mieter. Die Hinweisobliegenheit des § 568 Abs. 2 gilt nur, wenn §§ 574, 574b anwendbar sind, also nicht für Wohnraummietverhältnisse i. S. d. § 549 Abs. 2 und im Falle einer wirksamen Befristung nach § 575 (vgl. Staudinger/Rolfs, 2021, BGB § 568, Rz. 27). Abweichend von der amtlichen Überschrift regelt die Norm im Wesentlichen nicht den Inhalt, sondern die Form der Kündigungserklärung; dass die formelle Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung beider Mietvertragsparteien und der von einem berechtigten Interesse getragenen ordentlichen Kündigung des Vermieters von der Angabe des Kündigungsgrunds abhängt, ergibt sich erst aus § 569 Abs. 4 und § 573 Abs. 3. Die Kündigungserklärung richtet sich auf die einseitige Beendung des Mietverhältnisses.

Hinweis

Auslegung

Kann sie in diesem Sinne ausgelegt werden, muss sie weder das Wort "Kündigung" enthalten noch den angestrebten Zeitpunkt der Beendung des Mietverhältnisses benennen (vgl. auch § 542 Rz. 5).

Die für die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung nach § 568 Abs. 1 als zwingend vorgeschriebene gesetzliche Schriftform wirkte schon im Telefax-Zeitalter überkommen; in Zeiten selbstverständlicher E-Mail- und Messenger-Kommunikation sowie des elektronischen Rechtsverkehrs erscheint sie zu strikt. De lege ferenda sollte es ausreichen, die Wirksamkeit der Kündigungserklärung von der Einhaltung der Textform nach § 126b abhängig zu machen, auch wenn diese vor Übereilung und gegen Fälschung einen der Schriftform gleichwertigen Schutz nicht bieten kann.

Die Regelung ist ihrer Funktion nach nicht abdingbar (vgl. Staudinger/Rolfs, 2021, BGB § 568, Rz. 33 m. w. N.); die gesetzlich vorgeschriebene Form kann durch Vertrag weder erleichtert noch erschwert werden (vgl. Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl. 2023, § 568 Rz. 3 m. w. N.).

§ 568 gilt nicht für andersartige Beendigungen von Mietverhältnissen, z. B. bei Rücktritt und Aufhebungsvertrag.