Kinne/Schach/Bieber, BGB § 573b Teilkündigung des Vermieters / 5 Verwendungsabsicht

Rz. 5

Die Kündigung ist einmal zulässig, wenn der Vermieter Wohnraum zum Zwecke der Vermietung schaffen will. Neben dem bereits früher zulässigen Dachgeschoss- ausbau fällt darunter auch die Aufstockung von Gebäuden und der Anbau (Blank/Börstinghaus, § 573b Rn. 9; Blank, WuM 1993, 579; Franke/Geldmacher, ZMR 1993, 548). Die Vergrößerung einer vorhandenen Mietwohnung rechtfertigt die Teilkündigung ebenfalls. Weitere Voraussetzung für die Teilkündigung ist, dass Wohnraum zum Zweck der Vermietung geschaffen werden soll (vgl. AG Berlin-Pankow-Weißensee, Urteil v. 6.6.1994, 6 C 368/93, MM 1994, 399 f.). Dies ist nur dann der Fall, wenn der Vermieter den neu geschaffenen Wohnraum Dritten zur Nutzung zur Verfügung stellen will oder zwar den neugeschaffenen Wohnraum selbst nutzen will, dafür aber eine andere Wohnung in demselben Haus freigibt, um sie zu vermieten (AG Marburg, Urteil v. 26.4.1991, 10 C 177/91, ZMR 1991, 304; LG Marburg, Urteil v. 27.11.1991, 5 S 114/91, DWW 1992, 116; MüKoBGB/Häublein, § 573b Rn. 10; Blank/Börstinghaus, § 573b Rn.14 m.w.N. auch für die Gegenmeinung).

Der Vermieter muss darlegen, dass seine Bauabsicht konkret besteht und das beabsichtigte Bauvorhaben zulässig ist oder sein wird (LG Berlin, Urteil v. 14.4.1997, 61 S 319/96, NZM 1998, 328). Der Widerspruch des Mieters gegen die insoweit dem Vermieter erteilte Baugenehmigung hindert nicht die Teilkündigung des mitvermieteten Grundstückteils (LG Berlin, Urteil v. 20.7.2001, 64 S 46/01, ZMR 2002, 118). Im Zuge der Schaffung neuen Wohnraums auf dem Mietgrundstück ist es dem Vermieter verwehrt, die Nutzung bisher von allen Mietern gemeinschaftlich genutzter Gartenflächen zu kündigen, um sie künftig nur bestimmten Mietern zur Verfügung zu stellen (BerlVerfGH, Beschluss v. 22.9.2009, VerfGH 170/07, NZM 2010, 356).

Rz. 6

Die Teilkündigung ist auch zu dem Zweck zulässig, des neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraums als Ersatzraum oder mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten. Das ist z.B. der Fall, wenn der Vermieter durch Aufstockung, Anbau oder Dachgeschossausbau neue Wohnungen schaffen und den Mietern dieser Wohnungen vorhandene, aber anderweitig vermietete Kellerräume oder Kfz-Abstellplätze zur Verfügung stellen will (Blank, WuM 1993, 575). Darunter könnte aber auch die Kündigung einer (Garagen- oder Garten-) Fläche mit dem Ziel fallen, durch einen Anbau auf der gekündigten, vorher mitvermieteten Fläche die bisherigen Wohnungen mit vorher nicht vorhandenem Bad und Toilette auszustatten. Dasselbe gilt, wenn durch Aufteilung in mehrere Kleinwohnungen zusätzlicher benötigter Nebenraum oder wenn den bisherigen Mietern anstelle der gekündigten Nebenräume Ersatzraum zur Verfügung gestellt werden soll. Der Vermieter kann die Kündigung auch auf einen Teil des Nebenraums beschränken, beispielsweise wenn durch die Aufteilung eines großen Kellers Kellerräume für die neu geschaffenen Wohnungen geschaffen werden sollen (Blank/Börstinghaus, § 573b Rn. 15).