Kinne/Schach/Bieber, BGB § 573b Teilkündigung des Vermieters

1 Allgemeines

Rz. 1

§ 573b findet auf alle unbefristeten Wohnraummietverhältnisse Anwendung, nicht hingegen auf Mietverhältnisse über Gewerbe- oder andere Flächen, da § 578 nicht auf § 573b verweist. Bei befristeten Wohnraummietverhältnissen ist die ordentliche Kündigung während der Befristung ausgeschlossen.

2 Teilkündigung

Rz. 2

Eine Teilkündigung eines Mietvertrags ist nach herrschender Meinung grundsätzlich unzulässig. Nach der Ausnahmevorschrift des § 573b ist es dem Vermieter gemäß § 573b jedoch möglich, nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks auch ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 zu kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will, Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder den neu zu schaffen- den und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten.

3 Nebenräume

Rz. 3

Der Begriff der Nebenräume umfasst (vgl. § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV) Dachböden (AG Berlin-Pankow-Weißensee, Urteil v. 6.6.1994, 6 C 368/93, MM 1994, 399 f.), Keller, Trocken-, Abstell- und Kellerräume (Blank, WuM 1993, 575) und Waschküchen.

Hinweis

Kammern innerhalb der Wohnung

Soweit es sich um Kammern innerhalb einer Wohnung handelt (Speisekammer, Abstellkammer) dürfte jedoch eine Teilkündigung unzulässig sein, weil diese Nebenräume auch Wohnzwecken im engeren Sinne dienen (Blank/Börstinghaus, § 573b Rn. 5).

Die Möglichkeit der Teilkündigung beschränkt sich im Wesentlichen auf außerhalb der Wohnung befindliche Nebenräume (so auch Huber, GE 1992, 286). Wird ein Kellerraum mit der Einschränkung "soweit vorhanden" vermietet, wird der faktisch überlassene Kellerraum Bestandteil der Wohnung; dessen Teilkündigung ist auch dann unwirksam, wenn der Vermieter den Kellerraum zusammen mit den Wohnräumen veräußern will (LG Berlin, Urteil v. 22.9.2006, 63 S 126/06l, GE 2007, 723).

4 Grundstücksteile

Rz. 4

Als Grundstücksteile kommen Garagen, Kfz-Abstellplätze und Gärten (Blank, WuM 1993, 575; Franke/Geldmacher, ZMR 1993, 543; Kinne, BuW 1994, 94), aber auch Spielplätze in Betracht.

Hinweis

Separater Mietvertrag

Die Kündigung von Garagen ist unabhängig von § 573b dann zulässig, wenn diese mit separatem Vertrag vermietet worden sind. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen (BGH, Beschluss v. 14.12.2021, VIII ZR 94/20, GE 2022, 301), die durch den Umstand verstärkt wird, dass unterschiedliche Vertragslaufzeiten und Kündigungsfristen vereinbart werden (BGH, Beschluss v. 8.10.2013, VIII ZR 254/13, GE 2013, 1650; BGH, Beschluss v. 3.9.2013, VIII ZR 165/13, GE 2013, 1454; BGH, Beschluss v. 4.6.2013, VIII ZR 422/12, NZM 2013, 726).

Das gilt selbst dann, wenn es sich bei dem Wohnraum- und dem Garagen-/Stellplatzmietvertrag jeweils um vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt und sich die Wohnung und die Garage/der Stellplatz auf demselben Grundstück befinden (LG Berlin, Urteil v. 27.2.2020, 67 S 192/19, GE 2020, 738 = WuM 2020, 337).

5 Verwendungsabsicht

Rz. 5

Die Kündigung ist einmal zulässig, wenn der Vermieter Wohnraum zum Zwecke der Vermietung schaffen will. Neben dem bereits früher zulässigen Dachgeschoss- ausbau fällt darunter auch die Aufstockung von Gebäuden und der Anbau (Blank/Börstinghaus, § 573b Rn. 9; Blank, WuM 1993, 579; Franke/Geldmacher, ZMR 1993, 548). Die Vergrößerung einer vorhandenen Mietwohnung rechtfertigt die Teilkündigung ebenfalls. Weitere Voraussetzung für die Teilkündigung ist, dass Wohnraum zum Zweck der Vermietung geschaffen werden soll (vgl. AG Berlin-Pankow-Weißensee, Urteil v. 6.6.1994, 6 C 368/93, MM 1994, 399 f.). Dies ist nur dann der Fall, wenn der Vermieter den neu geschaffenen Wohnraum Dritten zur Nutzung zur Verfügung stellen will oder zwar den neugeschaffenen Wohnraum selbst nutzen will, dafür aber eine andere Wohnung in demselben Haus freigibt, um sie zu vermieten (AG Marburg, Urteil v. 26.4.1991, 10 C 177/91, ZMR 1991, 304; LG Marburg, Urteil v. 27.11.1991, 5 S 114/91, DWW 1992, 116; MüKoBGB/Häublein, § 573b Rn. 10; Blank/Börstinghaus, § 573b Rn.14 m.w.N. auch für die Gegenmeinung).

Der Vermieter muss darlegen, dass seine Bauabsicht konkret besteht und das beabsichtigte Bauvorhaben zulässig ist oder sein wird (LG Berlin, Urteil v. 14.4.1997, 61 S 319/96, NZM 1998, 328). Der Widerspruch des Mieters gegen die insoweit dem Vermieter erteilte Baugenehmigung hindert nicht die Teilkündigung des mitvermieteten Grundstückteils (LG Berlin, Urteil v. 20.7.2001, 64 S 46/01, ZMR 2002, 118). Im Zuge der Schaffung neuen Wohnraums auf dem Mietgrundstück ist es dem Vermieter verwehrt, die Nutzung bisher von allen Mietern gemeinschaftlich genutzter Gartenflächen zu kündigen, um sie künftig nur bestimmten Mietern zur Verfügung zu stellen (BerlVerfGH, Beschluss v. 22.9.2009, VerfGH 170/07, NZM 2010, 356).

Rz. 6

Die Teilkündigung ist auch zu dem Zweck zulässig, des neu zu schaffenden und den vorhandenen...