Kinne/Schach/Bieber, BGB § 575 Zeitmietvertrag / 2 Zeitmietvertrag – § 575 Abs. 1

Rz. 2

§ 575 Abs. 1 nennt mit drei Varianten Möglichkeiten, einen Zeitmietvertrag abzuschließen. Wie schon ausgeführt (Rn. 1), hat der Gesetzgeber die bisherige Befristung auf nicht mehr als fünf Jahre als zu eng angesehen. Längere Vertragslaufzeiten könnten für beide Seiten Vorteile haben. Der Vorteil des Mieters bestehe darin, dass er die Sicherheit habe, während der Vertragslaufzeit nicht ordentlich gekündigt zu werden. Falls er also in absehbarer Zeit keine räumlichen Veränderungen zu erwarten habe, werde gerade der Abschluss eines längeren Zeitmietvertrags in seinem Interesse liegen. Der Mieter hat nach Ablauf der Zeit allerdings nicht die Möglichkeit, sich auf die Sozialklausel des § 574 zu berufen. Ferner ist die Räumungsschutzvorschrift des § 721 ZPO nicht anwendbar (die Vorschrift ist nach Art. 3 Nr. 5 des Mietrechtsreformgesetzes in der ZPO geändert). Anzuwenden ist allerdings nach wie vor § 765a ZPO. Diese Vorschrift hat jedoch nur geringe Bedeutung und wird in der zwangsvollstreckungsrechtlichen Praxis nur zurückhaltend angewandt, z. B. wenn ein kürzerer Zeitraum nach Ende des Mietverhältnisses bis zum Bezug einer neuen Wohnung überbrückt werden muss.

Der Vermieter hat den Vorteil, auch für einen längeren Zeitraum als fünf Jahre Planungssicherheit zu haben.

Die Befristungsgründe in den § 575 Abs. 1 Nr. 1–3 sind abschließend aufgezählt. Sie greifen wie bisher einige der Kündigungsgründe für den Vermieter im Sinne eines berechtigten Interesses nach § 573 auf, sind jedoch weiter gefasst als diese. Nach der Intention des Gesetzgebers behält damit der Zeitmietvertrag gegenüber den Kündigungsvorschriften seine eigenständige Bedeutung. Würden nämlich die Befristungsgründe auf das "berechtigte Interesse" i. S. d. § 573 beschränkt, so könnte der Vermieter, würde er statt eines Zeitmietvertrags einen unbefristeten Mietvertrag abschließen, bei Vorliegen eines berechtigten Interesses ohnehin ordentlich kündigen. In diesem Fall stünde er letztlich sogar besser, da er im Rahmen des Zeitmietvertrags an den bei Vertragsschluss genannten Befristungsgrund gebunden ist, während er beim unbefristeten Mietverhältnis bis zum beabsichtigten Kündigungstermin in der Wahl seiner Kündigungsgründe frei wäre.

• Nr. 1 entspricht inhaltlich dem bisherigen § 564c Abs. 2 Nr. 2 a. Wie schon in anderen Vorschriften heißt es auch hier jetzt "Angehörige seines Haushalts".
• Nr. 2 entspricht § 564c Abs. 2 Nr. 2 b a. F. Im Regierungsentwurf hieß es dazu zunächst "in zulässiger Weise die Räume beseitigen, wesentlich verändern oder instand setzen will". Nach Beratungen im Rechtsausschuss ist der Gesetzgeber zum bisherigen Gesetzeswortlaut des § 564c Abs. 2 Nr. 2 b zurückgekehrt.
• Nr. 3 entspricht dem bisherigen § 564c Abs. 2 Nr. 2 c, allerdings mit der Änderung, dass die Werkwohnung auch an einen nicht Werkangehörigen dann befristet vermietet werden kann, wenn sie jedenfalls nach Fristablauf wieder an einen Werkangehörigen vermietet werden soll. So könnten Räume, die an sich Werkwohnungen sind, zur Vermeidung von unnötigen Leerständen zwischenzeitlich anderweitig vermietet werden, wenn zur Zeit kein Interesse eines zur Dienstleistung Verpflichteten bestehe. Ferner ist jetzt auch im Rahmen der dritten Alternative die befristete Vermietung zulässig, wenn der Mieter bisher nicht in einem Dienstverhältnis zu dem Vermieter stand (weggefallen ist die Formulierung "Räume, die mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet worden sind, an einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will"). Damit ist eine Befristung mit der Begründung zulässig, dass die Wohnräume zukünftig als Werkwohnung (z. B. für einen Hauswart) in Anspruch genommen werden sollen.

Rz. 3

Nach § 575 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 2. Halbsatz hat der Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitzuteilen. Das war auch schon nach bisherigem Recht Voraussetzung (§ 564c Abs. 2 Nr. 3 a. F.), war aber übersichtlicher als eigenständige Voraussetzung genannt und ist jetzt der Fassung nach etwas unglücklich an Abs. 1 Nr. 3 in einem Halbsatz angehängt. Eine inhaltliche Änderung ist damit nicht verbunden. Es verbleibt also bei der bisherigen Regelung, dass der Vermieter seine speziellen Nutzungsabsichten dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen muss, was nicht notwendigerweise im Mietvertrag selbst geschehen muss, wegen der Übersichtlichkeit aber nur zu empfehlen ist. Wegen des Normzwecks muss diese Mitteilung ausreichend substanziiert sein, so dass sich schlagwortartige Angaben verbieten. Es reicht demgemäß nicht die Angabe, dass Eigenbedarf geltend gemacht würde oder das Haus saniert werden solle (Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 963 mit Rechtsprechungsnachweisen; LG Berlin, Urteil v. 15.10.1998, 62 S 275/98, ZMR 1999, 30). Es mögen zwar nicht so konkrete Angaben wie bei der Kündigungserklärung zum Eigenbedarf oder zur Verwertung erforderlich sein. Eine Individualisierung/Eingrenzung der Absichten muss jedoch ersichtlich sein (vgl. auch LG Be...