Komplettumbau ist kein ausreichender Befristungsgrund

1 Leitsatz

Die Befristung eines Wohnraummietvertrags ist nur unter den in § 575 Abs. 1 BGB bestimmten Voraussetzungen zulässig.

2 Normenkette

§ 575 BGB

3 Das Problem

Während Mietverträge über gewerbliche Räume ohne Weiteres auf bestimmte Zeit abgeschlossen werden können, ist dies bei Wohnräumen nur in den in § 575 Abs. 1 BGB bestimmten Fällen zulässig. Danach ist das möglich, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich oder seine Familien- bzw. Haushaltsangehörigen nutzen will, die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden oder die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will. Liegt keiner dieser Befristungsgründe vor und schließen die Parteien dennoch einen Mietvertrag auf bestimmte Zeit ab, so gilt das Mietverhältnis kraft Gesetz als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 575 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 BGB) und kann jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden; vom Vermieter allerdings nur bei Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsgrundes.

4 Die Entscheidung

In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall war das Mietverhältnis mit folgender Begründung befristet: "Komplettumbau der Wohnung und Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung". Die Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung war allerdings nicht realisierbar und daher nicht zu berücksichtigen. Auch die pauschale Angabe "Komplettumbau" ist nach Auffassung des LG Berlin kein ausreichend bestimmter Befristungsgrund. Das LG Berlin verwies dabei auf die Rechtsprechung des BGH, wonach bei einer Befristung die geplanten Maßnahmen so genau anzugeben seien, dass der Mieter beurteilen könne, ob diese Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden (BGH, Urteil v. 18.4.2007, VIII ZR 182/06, GE 2007, 841). Nach diesen Grundsätzen ist die pauschale Angabe "Komplettumbau" kein ausreichend bestimmter Befristungsgrund. Der Wortteil "Komplett" vor dem Wort "Umbau" lässt zwar die Wertung des Vermieters erkennen, dass eine umfassende Umgestaltung der Wohnung angestrebt sei, ermöglicht dem Mieter aber mangels konkreter Angabe der geplanten Baumaßnahmen keine eigene informierte Abschätzung, ob diese Maßnahmen die Beendigung des Mietverhältnisses erfordern und rechtfertigen können. Der Vermieter hätte bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags Inhalt und Stand seiner Planungen vortragen müssen. Dies ist nicht erfolgt. Daher konnte sich der Vermieter nicht auf die Befristung des Mietvertrags berufen.

5 Entscheidung

LG Berlin, Beschlüsse v. 15.6.2023 und 24.7.2023, 64 S 40/23