Kosten des Sicherheitsdienstes – Umlagefähig nur bei konkreter Erforderlichkeit

Sonstige Betriebskosten

Die Kosten des Wach- und Schließdienstes bzw. Sicherheitsdienstes zählen grundsätzlich zu den sonstigen, auf den Mieter umlagefähigen Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV. Voraussetzung für die Umlagefähigkeit der Kosten ist neben einer ausdrücklichen Benennung im Mietvertrag, dass eine konkrete praktische Notwendigkeit dafür aufgrund der konkreten Verhältnisse vor Ort geboten ist. Für die Beurteilung relevante Gesichtspunkte können die Größe der Wohnanlage sein, die Anforderungen an die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung sowie ein Bedürfnis der Mieter nach gesteigerter Sicherheit; ein lediglich allgemeines und abstraktes Sicherheitsbedürfnis insbesondere älterer Mieter und eine allgemeine Gefahrenlage in der örtlichen Umgebung (hier: bekanntes Berliner Brennpunktgebiet mit Drogenhandel und Clan-Kriminalität) reichen allerdings nicht aus (LG Berlin, Beschluss v. 8.7.2019, 65 S 231/18, GE 2020 S. 55).

Der Wach- und Sicherheitsdienst muss überwiegend dem bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes bzw. des Grundstücks dienen. Daran fehlt es, wenn z.B. Garten- oder Parkflächen durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung durch die Öffentlichkeit gewidmet sind. Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, sodass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage gemietet hat, können die Kosten der Pflege solcher Flächen nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden (so bereits BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 33/15, GE 2016 S. 387).

Öffentliche Nutzung schließt Umlage aus

Gleiches gilt für die Kosten des Wach- und Sicherheitsdienstes. Ist ein Quartier der Nutzung zugunsten der Öffentlichkeit gewidmet (hier: Quartier "Lenbachgärten" in München), können die Kosten für die Überwachung dieser Flächen nicht auf die Wohnungsmieter umgelegt werden, auch wenn einzelne Tätigkeiten des Sicherheits- und Wachdienstes, wie z.B. stichprobenartige Kontrollgänge in den Treppenhäusern oder Streifgänge durch das Quartier, den Mietern zugutekommen; in der Gesamtschau aber im Vergleich zu den übrigen Aufgaben des Sicherheitsdienstes eine untergeordnete Rolle spielen und der Sicherheitsdienst damit überwiegend dem Schutz des Eigentums und der Öffentlichkeit dient.

(LG München I, Urteil v. 17.4.2019, 14 S 15269/18, GE 2019 S. 1420)