1 Leitsatz
Ein Beschluss, mit dem den Wohnungseigentümern die Kosten der Erhaltung und Erneuerung der zu ihrer Sondereigentumseinheit zählenden Fenster, Balkontüren, Rollläden, Wohnungseingangstüren und Kellertüren auferlegt werden, entspricht einer ordnungsmäßigen Verwaltung.
2 Normenkette
3 Das Problem
Die Wohnungseigentümer beschließen, dass jeder von ihnen die Kosten der Erhaltung und Erneuerung der "zu seiner Sondereigentumseinheit zählenden Fenster, Balkontüren, Rollläden, Wohnungseingangstüren und Kellertüren" zu tragen hat. Fraglich ist, ob dieser Beschluss einer ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht.
4 Die Entscheidung
Das LG verneint diese Frage! Der Beschluss sei inhaltlich nicht zu beanstanden und halte sich im Rahmen des Ermessens, welches die Wohnungseigentümer im Rahmen des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG hätten. Den Wohnungseigentümern komme bei Änderungen des Umlageschlüssels ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Der Beschluss müsse lediglich ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Die Wohnungseigentümer dürften jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen sei und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führe. Dabei dürften an die Auswahl eines angemessenen Umlageschlüssels nicht zu strenge Anforderungen gestellt werden, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabs zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder des anderen Wohnungseigentümers auswirke. Dies bedeute nur, dass sowohl das "Ob" als auch das "Wie" der Änderung nicht willkürlich sein dürften. Diesen Maßstäben halte der Beschluss stand! Er sehe vor, dass bestimmte Bauteile, die sich üblicherweise im Bereich des Sondereigentums befänden (Fenster, Balkontüren, Dachflächenfenster, Rollläden und Wohnungseingangstüren), auf Kosten des Wohnungseigentümers, zu dessen Sondereigentumseinheit diese Einrichtung "zähle", zu erhalten und zu erneuern seien. Dies sei nicht willkürlich. Die Regelung entspreche dem naheliegenden Ansatz, dass diese Bauteile der Einwirkung durch die Wohnungseigentümer in höherem Maße als das sonstige gemeinschaftliche Eigentum ausgesetzt und daher auf deren Kosten zu erhalten und auszutauschen seien. Es sei ein Anliegen des Reformgesetzgebers gewesen, derartige Kostenverteilungsregelungen zu ermöglichen (Hinweis auf BT-Drucks. 19/18791 S. 56). Dass aufgrund der Lage der Wohnungen einzelne Gebäudeteile – beispielsweise Dachflächenfenster – einer schnelleren Abnutzung unterlägen, als dies bei Fenstern der Fall sein könne, welche nicht an der Wetterseite des Hauses befindlich seien, sei hinzunehmen. Die Willkürgrenze sei deutlich nicht erreicht.
5 Hinweis
Problemüberblick
Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tragen. Zu diesen Kosten gehören die Kosten im Zusammenhang mit der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Zu den Erhaltungskosten gehören auch die Kosten der Erhaltung der Bauteile, die sich im Bereich des Sondereigentums befinden, beispielsweise die Kosten der Erhaltung der Fenster, der Balkonbrüstungen oder der Wohnungseingangstüren. Gem. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG sind die Wohnungseigentümer allerdings befugt, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen.
Kostenbeschluss
Um einen solchen Kostenbeschluss geht es im Fall. Das LG ist der Ansicht, er entspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Als Maßstab für die Überprüfung wählt das LG allein den Maßstab der Willkür. Dies entspricht der ganz h. M.
Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?
Jede Verwaltung muss um die Möglichkeit wissen, nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Kosten beispielsweise für eine Erhaltungsmaßnahme abweichend vom geltenden Umlageschlüssel zu bestimmen. Es bietet sich daher an, die Gemeinschaftsordnungen durchzusehen und zu überprüfen, ob diese bereits Regelungen für solche Bauteile enthalten, die sich im Bereich des Sondereigentums befinden. Fehlt es daran, sollten die Verwaltungen in der Regel den Wohnungseigentümern einen Kostenbeschluss wie im Fall vorschlagen.
6 Entscheidung
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