Alexander C. Blankenstein
Die Generalklausel der Kostenverteilung stellt § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG dar. Hiernach hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Den maßgeblichen Anteil regelt § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG. Danach bestimmt sich der Anteil nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile.
Während in vielen ausländischen Gesetzen, insbesondere im österreichischen WEG oder im schweizerischen Recht, eine Übereinstimmung zwischen dem Wert der den einzelnen Wohnungseigentümern gehörenden Wohnung und ihrem Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum verlangt wird, ist dies nach deutschem Recht nicht zwingend.
In der Praxis wird die Miteigentumsquote fast ausschließlich anhand des Verhältnisses der vorhandenen Wohn- und Nutzflächen gebildet. Allerdings sind auch andere Kriterien wie Lage der Wohnung, Miet- oder Verkehrswert denkbar, wenngleich auch problematisch. Es ist beispielsweise nicht ohne Weiteres einsehbar, weshalb die Lage in dem oberen Stockwerk eines Hochhauses, welches am Markt höher bewertet wird, zu einer stärkeren Kostenbelastung führt als die gleich große Wohnung im ersten Stockwerk.
Berechnung der nutzbaren Wohnfläche
In jedem Fall ist ein wesentlicher Umstand das Verhältnis der nutzbaren Wohnfläche und deren Berechnung vollzieht sich i. d. R. nach folgender Formel:
| 1.000 m2 x Einzelwohnfläche ./. m2 Gesamtwohnfläche |
Bewährt hat sich insoweit die Bildung von 1.000stel Miteigentumsanteilen, in sehr großen Wohnanlagen sind 10.000 Miteigentumsanteile verbreitet.
Die gesetzliche Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG gilt für sämtliche Kosten mit Ausnahme der Kosten von baulichen Veränderungen. Hier gilt die Spezialnorm des § 21 WEG. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG unterfallen also alle Betriebs-, Verwaltungs- und Erhaltungskosten. Durch Vereinbarung, insbesondere in der Gemeinschaftsordnung, können die Wohnungseigentümer einen vom Gesetz abweichenden Kostenverteilungsschlüssel festlegen. Dies kann für alle Kosten erfolgen oder nur für einzelne Kosten. Gebräuchliche anderweitige Kostenverteilungsschlüssel stellen insoweit Fläche, Objekte oder auch Personen dar. Letzterer etwa mit Blick auf die Kosten der Müllbeseitigung.
"Ca."-Wohnflächen sind ungeeigneter Verteilungsmaßstab
Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach die Mehrzahl der Kostenpositionen nach der jeweiligen Wohnfläche zu verteilen ist, ist nichtig, da der Begriff der jeweiligen Wohnfläche zu unbestimmt ist. Dies ist insbesondere der Fall, wenn es sich um Circa-Angaben handelt, die in keiner Weise eingegrenzt sind. Des Weiteren, wenn eine Gesamtfläche angegeben wird, die sich rechnerisch nicht mit der Addition der Einzelflächen deckt.
Weist die Teilungserklärung "Ca."-Wohnflächen aus und lässt die Gemeinschaft die tatsächlichen Flächen etwa durch einen Architekten ermitteln, stellt der Beschluss über die genaue Festlegung der anteiligen Wohn- und Nutzflächen keine Änderung der Teilungserklärung dar, sondern ist als Konkretisierung dieser anzusehen.
Abweichungen zwischen Teilungserklärung und Bauplänen
Für den Fall, dass die Flächenangaben in der Bauzeichnung von denen in der Teilungserklärung abweichen, sind die Angaben in der Teilungserklärung maßgeblich. Die Kostenverteilung hat sich in derartigen Fällen also nach den Angaben der Teilungserklärung zu richten und nicht nach etwa in Aufteilungsplan oder sonstigen Bauplänen abweichenden Angaben.
Änderung des Kostenverteilungsschlüssels
§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erlaubt den Wohnungseigentümern, die Abänderung des gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels durch einfachen Mehrheitsbeschluss. Möglich ist dies allerdings nur für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten. Der durch Gesetz oder Vereinbarung angeordnete Kostenverteilungsschlüssel kann also nicht generell und pauschal geändert werden. Letztlich kann zwar die Verteilung sämtlicher Kosten abweichend vom geltenden Verteilungsschlüssel durch Beschluss abgeändert werden, allerdings muss der gesetzliche oder vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel als "Grundschlüssel" beibehalten werden, etwa für den Fall, dass neue Kosten entstehen.
Leer stehende Wohnungen
Gerade nach Fertigstellung größerer Wohnanlagen kommt es häufig vor, dass ein Teil der Wohnungen zunächst über einen längeren Zeitraum leer steht. In diesem Fall hat der Bauträger als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft für seine Wohneinheiten die auf ihn entfallenden Beiträge zu leisten. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn die Gemeinschaftsordnung eine Lasten- und Kostenbeitragspflicht erst ab Bezugsfertigkeit vorsieht und diese bzgl. der nicht veräußerten Wohnungen nicht gegeben ist.