Kündigung durch den Vermieter / 1.2 Berechtigtes Interesse

Zur Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum, das nicht unter eine dieser Ausnahmevorschriften fällt, ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich.

§ 573 Abs. 2 BGB beinhaltet eine beispielhafte und nicht abschließende Aufzählung von Umständen, die als berechtigtes Interesse anzusehen sind.

Danach liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters insbesondere vor, wenn

• der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat;
• der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt;
• der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Die Kündigungsschutzvorschriften gelten auch dann, wenn eine Miteigentümergemeinschaft (z. B. eine Erbengemeinschaft) gemeinschaftliche Räume (z. B. eine Wohnung des Mehrfamilienhauses) einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung überlässt, da hierdurch regelmäßig ein Wohnraummietverhältnis zustande kommt, auf das die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden sind.^[1]

Geschäftsräume

Die Kündigungsschutzvorschrift des § 573 BGB gilt nicht für Mietverhältnisse über Räume, die zu anderen als zu Wohnzwecken vermietet sind (z. B. Geschäftsräume). Diese können ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses gekündigt werden.

Hier kann dem gewerblichen Vermieter vertraglich sogar ein jederzeitiges ordentliches Kündigungsrecht eingeräumt werden. In diesem Fall ist die Ausübung dieses Kündigungsrechts ohne weitergehende Anhaltspunkte selbst dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter mit der Kündigung zugleich bezweckt, einem (berechtigten) Mängelbeseitigungsverlangen seines Mieters nicht mehr nachkommen zu müssen.^[2]

Hinweis

Mischmietverhältnis

Gleiches gilt, wenn durch einheitlichen Vertrag sowohl Wohnraum als auch gewerblich genutzte Räume vermietet sind (Mischräume) und die gewerbliche Nutzungsart überwiegt.^[3]

Der gewerbliche Teil in einem Mischmietverhältnis überwiegt jedenfalls dann, wenn die Fläche der vermieteten Gewerberäume und die auf sie entfallende Miete ein Vielfaches der entsprechenden Größen der Wohnräume darstellen und sich eine hiervon abweichende rechtliche Einordnung des Vertrags aus vertraglichen Erklärungen der Parteien nicht ergibt. Der Umstand allein, dass die Wohnung den Lebensmittelpunkt des Mieters bildet, führt nicht dazu, dass auf den Wohnraumteil die Bestimmung des § 573 Abs. 1 BGB anzuwenden ist. Die nur wirtschaftliche Teilbarkeit des Mietobjekts in Gewerberäume und Wohnräume erlaubt es jedenfalls dann nicht, auf den Wohnraumteil die Bestimmung des § 573 Abs. 1 BGB anzuwenden, wenn aufgrund des Parteiwillens von einer rechtlichen Einheit des Mietverhältnisses auszugehen ist.^[4]

[1] BGH, Urteil v. 25.4.2018, VIII ZR 176/17, NZM 2018, 558.

[2] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 16.8.2010, I-10 W 114/10, ZMR 2011, 381.

[3] OLG Schleswig, RE v. 18.6.1982, 6 REMiet 3/81.

[4] OLG Schleswig, RE v. 18.6.1982, a. a. O.