Das für den Eintritt des Verzugs notwendige Verschulden wird vermutet (§ 286 Abs. 4 BGB). Die Beweislast für das Nichtvertretenmüssen trifft damit den Mieter.
Ein Verschulden liegt z. B. nicht vor, wenn der Mieter plötzlich so schwer erkrankt ist, dass er keinen Dritten mit der Zahlung beauftragen konnte.
Ferner wird dem Mieter das Verschulden des Sozialamts, das die Zahlungspflicht übernommen hat, nicht über § 278 BGB zugerechnet, da das Sozialamt bei der Übernahme der Mietzahlungen nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters handelt, sondern die ihm obliegenden hoheitlichen Aufgaben der Daseinsvorsorge wahrnimmt.
Kein Verschulden des Mieters liegt vor, wenn die Nichtbezahlung der Mieten ausschließlich auf einem Versehen und damit auf dem alleinigen Verschulden der Bank beruht, die der Mieter durch Dauerauftrag mit der Überweisung beauftragt hat und er dieses Versehen auch nicht erkennen konnte, z. B. weil die Miete von seinem Konto zwar abgebucht, aber auf ein falsches Konto überwiesen wurde.
Ferner fehlt es an einem Verschulden des Mieters, wenn die Miete verspätet eingeht, weil das Kreditinstitut des Vermieters die Gutschrift der Miete nicht entsprechend den Fristen des § 675s Abs. 1 BGB vorgenommen hat.
Einzugsermächtigung des Mieters
Hat der Mieter dem Vermieter eine Einzugsermächtigung erteilt und ist vereinbart, dass der Vermieter die Miete vom Konto des Mieters durch Lastschrift einzieht, gerät der Mieter nicht in Schuldnerverzug (§ 286 BGB), soweit der Vermieter von der Einzugsermächtigung keinen Gebrauch macht. Dies gilt jedenfalls dann, wenn keinerlei Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass das Konto des Mieters keine genügende Deckung aufweist und der Mieter auch im Übrigen nicht (mit-)veranlasst, dass der Vermieter die Einziehung unterlässt.
Dagegen ist der Mieter für eine Verzögerung verantwortlich, wenn sie in mangelnder Leistungsfähigkeit oder in Fehlern bei den geschäftlichen Dispositionen ihren Grund hat.
Ist der Einzug der Miete im Lastschriftverfahren vereinbart, kommt der Mieter nicht in Verzug, wenn der Vermieter von der Ermächtigung keinen Gebrauch mehr macht, ohne dies vorher anzukündigen. Insofern trifft den Vermieter eine Mitwirkungspflicht bezüglich des Einzugs der Miete. Erfüllt er diese nicht, kann er dem Mieter den mangelnden Zahlungseingang auch dann nicht vorwerfen, wenn das Konto des Mieters nicht gedeckt war und es in der Folge zu einer Rückbelastung gekommen ist. Etwas anderes gilt nur dann, wenn dem Mieter konkrete Anhaltspunkte für eine mangelnde Deckung nachgewiesen werden können, die eine Berufung des Mieters auf das Lastschriftverfahren als treuwidrig erscheinen ließen.
Tod des Vermieters
Ein Verschulden und damit ein Verzug mit den Mietzahlungen liegt nicht vor, wenn diese unterbleiben, weil der Mieter nach dem Tod des Vermieters keine Gewissheit darüber erlangt hat, wer nunmehr Gläubiger der Mietforderungen geworden ist. Nach Auffassung des BGH verschafft dem Mieter erst der explizite Hinweis auf Datum und Eintritt der Erbfolge unter Nennung sämtlicher Erben ausreichend Kenntnis von seinen neuen Gläubigern, sodass erst ab diesem Zeitpunkt die Nichtzahlung der Miete vom Mieter zu vertreten ist.
Unterstützungshandlungen durch den Vermieter
Aus dem Mietvertrag ergibt sich auch keine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, die finanzielle Leistungsfähigkeit des Mieters zu unterstützen. Der Vermieter ist daher mietvertraglich nicht verpflichtet, dem Mieter Bescheinigungen auszustellen, die er der Unterhaltssicherungsbehörde zur Erlangung einer Mietbeihilfe vorzulegen hätte. Der Mieter kann auch nicht einwenden, ein Verzugsverschulden sei ausgeschlossen, weil der Vermieter seine Mitwirkung bei der Gewährung von Sozialhilfeleistungen an den Mieter (z. B. durch eine sog. Mietübernahmeerklärung) unterlassen hat.
Allerdings kann eine Kündigung des Vermieters wegen Verstoßes gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) unwirksam sein, wenn der Vermieter in Kenntnis der Übernahme der Miete durch das Sozialamt Mietrückstände auflaufen lässt und dann kündigt, ohne sich zuvor mit dem Sozialamt zu besprechen. Sowohl eine fristlose als auch eine ordentliche Kündigung scheitert an § 242 BGB (Grundsatz von Treu und Glauben), wenn der Mieter erst aus der Kündigung erfährt, dass das Jobcenter entgegen einem positiven Bescheid versehentlich nicht gezahlt hat (unverschuldeter Tatsachenirrtum). In diesem Fall kann ausnahmsweise auch der nicht ganz vollständige Ausgleich der Mietrückstände durch das Jobcenter binnen der gesetzlichen Schonfrist als (noch) ausreichend angesehen werden, um die Kündigung(en) unwirksam werden zu lassen, wenn es sich nur um einen geringfügigen Betrag (hier: 43,88 EUR) handelt.
Auch bei einer depressiven Erkrankung kann vom Mieter die Einrichtung eines Dauerauftrags für die Miete erwartet werden. Daher muss der pauschalen Behauptung des Mieters, durch die depressive Symptomatik sei kein Verschulden gegeben, nicht durch Einholung eines Sachv...