Kündigung durch den Vermieter / 2.3.2 Vorzeitige Kündigung durch den Ersteher bei der Zwangsversteigerung

Der Ersteher des Grundstücks tritt in das bestehende Mietverhältnis ein (§ 57 ZVG) und ist berechtigt, dieses unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen (§ 57a ZVG). Ist strittig, ob überhaupt ein Mietverhältnis besteht, trägt der Mieter hierfür die Beweislast.^[1]

Zur Annahme eines fingierten Mietvertrags (Scheinmietvertrag i. S. d. § 117 BGB), der nur zu dem Zweck geschlossen wurde, die Zwangsvollstreckung durch den Ersteher (§ 93 ZVG) zu verhindern s. OLG Düsseldorf, Beschluss v. 11.12.2007.^[2]

Diese Möglichkeit der vorzeitigen Beendigung besteht nicht,

• wenn die Zwangsversteigerung zwecks der Aufhebung einer Gemeinschaft, z. B. einer Erbengemeinschaft, erfolgt ist (§§ 180, 183 ZVG);
• wenn das Kündigungsrecht durch die allgemeinen Versteigerungsbedingungen ausgeschlossen ist.^[3]

Zu beachten ist, dass zur Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum auch in diesem Fall ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 573 Abs. 1 BGB) vorliegen muss, z. B. Eigenbedarf des Ersteigerers oder Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung i. S. v. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Eine Bank, die eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie in der Zwangsversteigerung erworben hat, hat ein solches berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter die Rechtsposition durch ein von ihr wegen Gläubigerbenachteiligung anfechtbares Rechtsgeschäft erlangt hat (z. B. durch einen fingierten Mietvertrag), bei Fortsetzung des Mietverhältnisses eine Verwertung des Grundstücks zu zumutbaren wirtschaftlichen Bedingungen nicht möglich ist und die Bank dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.^[4] Beruft sich daher der Nutzer der ersteigerten Wohnung auf ein Mietrecht, ist die Vollstreckungsklausel für den Zuschlagsbeschluss zu versagen, da die Klärung der Frage, ob ein Mietverhältnis besteht, dem Erkenntnisverfahren vorbehalten bleibt.^[5]

Bei vermieteten Wohnungen kann sich der Mieter nicht auf Kündigungsbeschränkungen berufen, die zwischen ihm und dem vormaligen Eigentümer vereinbart worden sind (z. B. Ausschluss der Eigenbedarfskündigung). Solche vertraglichen Kündigungsbeschränkungen stehen der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nicht entgegen, da dieses gesetzliche Sonderkündigungsrecht nicht durch vertragliche Vereinbarungen eingeschränkt werden kann.^[6] Jedoch kann sich der Mieter auf die Sozialklausel des § 574 BGB berufen.^[7]

Hat ein Wohnungseigentümer seine Eigentumswohnung an ein Vermietungsunternehmen zur Untervermietung zu Wohnzwecken vermietet ("Bauherrenmodell"), kann dem Ersteher des Wohnungseigentums, der den Vertrag mit der Vermietungsgesellschaft kündigt (§ 57a ZVG) und vom Endmieter (Wohnungsnutzer) die Räumung verlangt, vom Endmieter der Einwand des Rechtsmissbrauchs entgegengesetzt werden, soweit diesem Schutzrechte aus den §§ 573, 574 BGB zustehen.

Die außerordentliche Kündigung (§ 57a Abs. 1 ZVG) kann nur für den ersten Termin erfolgen, für den sie zulässig ist (§ 57a Abs. 1 Satz 2 ZVG).

Praxis-Beispiel

Berechnung

Wird der Zuschlag am 20.7. erteilt, ist der erste Termin, für den die Kündigung zulässig ist, bei Wohnraum der 31.10., bei Geschäftsraum der 31.3.

Dem Ersteher ist eine angemessene Zeit zur Überlegung wie zur Prüfung der Sach- und Rechtslage einzuräumen, wobei ihn jedoch eine Erkundigungspflicht, u. U. schon vor der Versteigerung, trifft.^[8] Nach Auffassung des OLG Oldenburg^[9] beträgt diese Frist i. d. R. eine Woche, wobei Schwierigkeiten bei Beurteilung der Sach- und Rechtslage oder bei der Beschaffung von wichtigen Unterlagen auch eine längere Frist rechtfertigen können.^[10] Später ist die Kündigung nur ausnahmsweise rechtzeitig, wenn der Ersteher darlegen und beweisen kann, dass sie trotz Beobachtung der erforderlichen Sorgfalt nicht früher erfolgen konnte.^[11] Allerdings sind organisatorische Schwierigkeiten, z. B. im Betrieb eines Wohnungsunternehmers, unerheblich, da ein Ersteher in der Zwangsversteigerung durch organisatorische Vorkehrungen sicherstellen muss, dass dem Mieter die Kündigung innerhalb der Frist des § 57a ZVG zugeht.^[12]

[1] OLG Dresden, Urteil v. 28.2.2003, 14 U 1399/02, ZMR 2003, 670.

[2] 1-10 W 160/07, ZMR 2008, 787.

[3] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 27.1.1995, 3 W 676/94, WuM 1995, 492.

[4] BGH, Urteil v. 16.1.2008, VIII ZR 254/06, WuM 2008, 233; s. a. OLG Hamm, Beschluss v. 22.8.1994, 30 REMiet 2/94, WuM 1994, 520 m. w. N.

[5] OLG Hamburg, Urteil v. 24.5.1995, 4 U 60/95, WuM 1996, 41.

[6] BGH, Urteil v. 15.9.2021, VIII ZR 76/20, GE 2021, 1426.

[7] LG Nürnberg, WuM 1973, 212; LG Hamburg, NJW 1975, 1873; BVerfG, Beschluss v. 8.8.1989, 1 BvR 705/89, ZMR 1989, 410.

[8] Zeller-Stöber, ZVG, § 57a Rn. 5.

[9] Urteil v. 17.12.2001, 11 U 63/01, GuT 2002, 48.

[10] OLG Düsseldorf, Urteil v. 5.9.2002, 10 U 66/02, WuM 2002, 674.

[11] OLG Düsseldorf, Urteil v. 26.6.1986, 10 U 21/86, DWW 1987, 330.

[12] OLG Oldenburg, Urteil v. 17.12.2001, a. a. O..