Kündigung – Form und Inhalt

Zusammenfassung

Überblick

Unter einer Kündigung versteht man die Erklärung einer Vertragspartei, dass das Mietverhältnis beendet sein soll. Der Begriff "Kündigung" muss nicht verwendet werden; es genügt, wenn sich aus der Erklärung eindeutig ergibt, dass die Vertragsbeendigung gewünscht wird.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die formellen Voraussetzungen ergeben sich aus den §§ 568 ff. BGB.

1 Schriftform der Kündigung

Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum bedarf sowohl die ordentliche als auch die außerordentliche Kündigung der schriftlichen Form^[1], unabhängig davon, ob sie durch den Mieter oder den Vermieter erfolgt. Abweichende vertragliche Vereinbarungen über die gesetzliche Schriftform sind unwirksam.

Elektronische Form

Die schriftliche Form kann durch die elektronische Form ersetzt werden, wenn sich nicht aus dem Gesetz etwas anderes ergibt.^[2] Da in den mietrechtlichen Bestimmungen keine Vorschrift existiert, wonach die schriftliche Form nicht durch die elektronische Form ersetzt werden darf, ist eine Kündigung in elektronischer Form grundsätzlich möglich. § 126a BGB regelt, wie eine entsprechende Erklärung in elektronischer Form auszusehen hat. Danach muss der Aussteller der Erklärung dieser seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz (SigG) versehen.

Hinweis

Qualifizierte elektronische Signaturen

"Qualifizierte elektronische Signaturen" sind elektronische Signaturen, die auf einem zum Zeitpunkt ihrer Erzeugung gültigen qualifizierten Zertifikat beruhen und mit einer sicheren Signaturerstellungseinheit erzeugt werden.^[3]

Der Kündigende muss somit ein derart gestaltetes Zertifikat mit einer sicheren, eindeutig zuordenbaren Signaturerstellungseinheit besitzen.

Achtung

Kündigung per E-Mail

Eine Kündigung per E-Mail stellt grundsätzlich keine qualifizierte elektronische Form i. S. d. § 126a BGB in Verbindung mit dem Signaturgesetz dar.

Formularmäßige Vereinbarungen

Formularmäßig ist auch die Vereinbarung einer strengeren Form oder von besonderen Zugangserfordernissen^[4] unwirksam, z. B. "Die Kündigung durch den Mieter bedarf der Zustellung durch Einschreiben mit Rückschein an den Vermieter".^[5] Auch eine individuelle Vereinbarung einer bestimmten Übermittlungsform (z. B. Einschreiben mit Rückschein) dient nach ständiger Rechtsprechung nur Beweiszwecken, sodass allein die Nichteinhaltung der Form nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung führen kann.^[6]

Hinweis

Formlose Kündigung bei Gewerberäumen

Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Räume, die nicht zu Wohnzwecken (z. B. Geschäftsräume) vermietet wurden, ist grundsätzlich formlos, z. B. auch mündlich, möglich, wenn nicht vertraglich eine andere Form, z. B. Schriftform, vereinbart wurde.

Prozessualer Schriftsatz

Wird die Kündigung eines Wohnraummietvertrags im Laufe eines zwischen Vermieter und Mieter anhängigen Rechtsstreits durch einen prozessualen Schriftsatz erklärt, ist der Schriftform Genüge getan, wenn dem Mieter eine vom Prozessbevollmächtigten des Vermieters selbst beglaubigte Abschrift des die Kündigung aussprechenden Schriftsatzes zugeht. Eine Unterschrift des Prozessbevollmächtigten unter der Abschrift ist neben oder statt der Unterschrift unter dem Beglaubigungsvermerk nicht erforderlich.^[7] An die Erkennbarkeit des Kündigungswillens (z. B. wenn im Schriftsatz der Begriff "Kündigung" nicht erwähnt wird) legt der BGH einen äußerst großzügigen Maßstab an.^[8]

Sonderfall Schlüsselrückgabe

Dementsprechend lässt das LG Wuppertal als Kündigung auch gelten, wenn der Mieter nach Räumung der Wohnung die Schlüssel an den Vermieter zurückgibt, weil dadurch für den Vermieter klar und deutlich erkennbar ist, dass der Mieter das Mietverhältnis endgültig beenden will. Nach Treu und Glauben^[9] sei der Mieter in diesem Fall daher so zu stellen, als hätte er im Zeitpunkt der Schlüsselrückgabe eine schriftliche ordentliche Kündigung erklärt. Somit beginnt die Kündigungsfrist mit der Schlüsselübergabe zu laufen.^[10]

[1] § 568 Abs. 1 BGB.

[2] § 126 Abs. 1, Abs. 3 BGB.

[3] § 2 Nr. 3 SigG.

[4] § 309 Nr. 13 BGB.

[5] OLG Celle, Urteil v. 29.12.1989, 2 U 200/88, WuM 1990 S. 103.

[6] OLG Hamm, Urteil v. 4.11.1994, 30 U 185/94, ZMR 1995 S. 248.

[7] OLG Hamm, RE v. 23.11.1981, 4 REMiet 8/81, DWW 1982 S. 23; vgl. auch OLG Zweibrücken, Urteil v. 17.2.1981, 3 W 191/80, ZMR 1982 S. 118 = NJW 1982 S. 452; BayObLG, RE v. 14.7.1981, Allg Reg 32/81, DWW 1981 S. 234.

[8] BGH, Urteil v. 6.11.1996, XII ZR 60/95, ZMR 1997 S. 280.

[9] § 242 BGB.

[10] LG Wuppertal, Urteil v. 8.7.2005, 10 S 16/05, WuM 2005 S. 585.

2 Kündigung durch einen Bevollmächtigten

Bei der Kündigung durch einen Bevollmächtigten (z. B. Hausverwalter, Rechtsanwalt, Haus- und Grundbesitzerverein) muss das Kündigungsschreiben einen klaren Hinweis auf das Vertretungsverhältnis enthalten, z. B. durch die Formulierung: "Namens und in Vollmacht des Vermieters Herrn X kündige ich das Mietverhältnis über die Räume ...". Der bloße Gebrauch des Plurals "wir" genügt nicht.^[1]

Da die Kündigung eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung ...