Kündigungsfolgeschaden (Miete)

Zusammenfassung

Überblick

Unter dem Kündigungsfolgeschaden sind diejenigen Vermögenseinbußen zu verstehen, die dem Kündigungsberechtigten a) durch die Kündigung und b) als Folge der Kündigung nach deren Ausspruch durch die vorzeitige Beendigung der Vertragsbeziehung entstehen. Diese Vermögensschäden kann der Kündigungsberechtigte vom Gekündigten ersetzt verlangen. Umgekehrt kann aber auch eine unberechtigte Kündigung zu Schadensersatzansprüchen des Kündigungsempfängers führen.

1 Kündigung durch den Vermieter bei Vertragsverletzungen des Mieters

Hat der Vermieter wegen einer Vertragsverletzung des Mieters gekündigt, so hat er Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung kausal entstandenen Schadens.^[1] Grundsätzlich ist der geschädigte Vermieter so zu stellen, wie er stünde, wenn die Vertragsverletzung nicht erfolgt und es somit nicht zur fristlosen Kündigung gekommen, sondern der Vertrag fortgeführt worden wäre.

Hinweis

Schadensersatz auch bei Mietaufhebung

Nach der zutreffenden Ansicht des KG Berlin^[2] ist der Mieter auch dann zum Schadensersatz verpflichtet, wenn das Mietverhältnis nicht im Wege der Kündigung, sondern durch einen Mietaufhebungsvertrag beendet wird. Voraussetzung ist nur, dass der Zahlungsverzug Anlass für die Vertragsaufhebung gewesen ist.

Zum Kündigungsfolgeschaden gehören bei der Kündigung durch den Vermieter typischerweise nachfolgende Schadenspositionen.

[1] BGHZ 82 S. 121, 129 f. = NJW 1982 S. 870, 872; NJW 1984 S. 2687; NJW 1991 S. 221, 223; OLG Frankfurt, ZMR 1993 S. 65; WuM 1998 S. 24.

[2] GE 1999 S. 44.

1.1 Rechtsanwaltskosten

Liegen die Voraussetzungen einer Kündigung wegen einer Vertragsverletzung des Mieters vor, kann der private, nicht rechtskundige Vermieter einen Rechtsanwalt mit dem Ausspruch der Kündigung beauftragen. Wegen der an die Kündigung zu stellenden formalen Anforderungen ist der Vermieter nicht gehalten, auf die Hilfe des Rechtsanwalts zu verzichten.

Hinweis

Mieter trägt RA-Kosten

Die Kosten des Anwalts für die Kündigung sind vom Mieter gem. §§ 280, 286 BGB zu erstatten. Der Ansatz einer 1,3-Geschäftsgebühr ist angemessen.^[1]

Die Schadensminderungspflicht^[2] gilt aber auch hier. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs^[3] kann ein gewerblicher Großvermieter nur dann anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen, wenn dies erforderlich und zweckmäßig ist. Bei einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung ist dies jedenfalls dann zu verneinen, wenn der Kündigung eine einfache und klare Sachlage zugrunde liegt.^[4] Unerheblich ist hierbei, ob das Unternehmen eine eigene Rechtsabteilung unterhält, weil ein solches Schreiben auch durch das kaufmännische Personal gefertigt werden kann.

Der BGH hat nicht ausdrücklich entschieden, welche Rechtsgrundsätze bei einem komplizierten Sachverhalt gelten. Jedoch wird in dem Urteil nebenbei ausgeführt, dass die Abfassung eines Kündigungsschreibens auch in einem solchen Fall unproblematisch ist. Zur (formellen) Wirksamkeit der Kündigung genügt es auch hier, "dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht".

Praxis-Tipp

Rechtsanwaltskosten werden angerechnet

Unabhängig davon, ob Ihr Mieter die außergerichtlichen Anwaltskosten tragen muss, wird die entstandene Geschäftsgebühr auf die in einem Räumungsprozess wegen der Kündigung entstandene Verfahrensgebühr angerechnet.

[1] LG Heidelberg, NZM 2008 S. 839.

[2] § 254 Abs. 1 BGB.

[3] BGH, Urteil v. 6.10.2010, VIII ZR 271/09.

[4] Ebenso: LG Gießen, WuM 2009 S. 666.

1.2 Prozesskosten

Der Anerkennung der Kosten eines Räumungsrechtsstreits mit den daraus entstehenden Gerichts-, Anwalts- und Beweiskosten wie Sachverständigengutachten, Zeugengebühren dürfte nichts entgegenstehen.

1.3 Mietausfall

Endet ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig durch die Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs, so hat der Mieter dem Vermieter gemäß §§ 280 Abs. 1, 314 Abs. 4, 249 Abs. 1, 252 BGB grundsätzlich den Schaden zu ersetzen, der diesem in Gestalt der bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer entgehenden Miete entsteht.^[1]

Es handelt sich somit um eine Fallgruppe des entgangenen Gewinns. Im Einzelnen kann aber vieles streitig sein:

Ein Mietausfall entsteht zunächst dann, wenn der Mieter auszieht und die Räume nicht sofort weitervermietet werden können. Hier kann der Vermieter grundsätzlich denjenigen Betrag ersetzt verlangen, den der gekündigte Mieter beim Fortbestand des Mietverhältnisses hätte zahlen müssen. Es kommt dabei nicht darauf an, ob der Mietausfall wegen einer erforderlichen Renovierung oder deshalb entstanden ist, weil zunächst kein Mietinteressent gefunden werden konnte. Hatte der Vermieter für die Umsatzsteuer optiert, so schuldet der Mieter gleichwohl nur die Nettomiete, weil auf Schadensersatz keine Umsatzsteuer zu entrichten ist.^[2]

Im Streitfall muss der Vermieter beweisen, dass infolge der Kündigung ein Mietausfall entstanden ist.

Hinweis

Beweis bei fehlenden Mietinteressenten

Ist der Mietausfall auf fehlende Mietinteressenten zurückzuführen, so mus...