Leistungsvorbehalt

1 Definition

Wie schon der Begriff "Leistungsvorbehalt" sagt, handelt es sich um einen Vorbehalt, der sich allerdings, was aus der Wortfassung nicht hervorgeht, auf künftige Leistung bezieht. Das wesentliche Kriterium des Leistungsvorbehalts besteht im Unterschied zur Wertsicherungsklausel darin, dass die künftige Leistung sich nicht automatisch an einer Bezugsgröße orientiert, also nicht entsprechend dem Preis eines anderen Wirtschaftsguts oder einer Indexzahl geleitet, vielmehr die Änderung der Bezugs- oder Vergleichsgröße, etwa die Veränderung des Lebenshaltungsindexes, lediglich Voraussetzung für die Änderung der Leistung, hier der Miete, ist, die dann aber nach einem anderen Maßstab zu bestimmen ist.

Leistungsvorbehalte können nur in gewerblichen Mietverträgen, nicht aber bei Mietverhältnissen über Wohnraum vereinbart werden. Hier kommt nur die Vereinbarung einer Indexmiete in Betracht.

Praxis-Beispiel

Formulierungsvorschlag Leistungsvorbehalt

"Sollte sich der vom Statistischen Bundesamt amtlich festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis 2005 = 100) im Verhältnis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses um mehr als 5 Prozent verändern, tritt eine Änderung der Miete ein. Diese ist alsdann nach billigem Ermessen (durch einen von der zuständigen Industrie- und Handelskammer zu benennenden Schiedsgutachter) zu bestimmen und ab Beginn des auf die Überschreitung der 5-Prozent-Grenze folgenden Kalendermonats an zu bezahlen. Sofern aufgrund des vorstehenden Leistungsvorbehalts eine Änderung der Miete eingetreten ist, wird die Klausel gemäß den Bestimmungen des vorangehenden Satzes erneut anwendbar, sobald sich der für die Neufestsetzung laut Satz 1 maßgebliche Lebenshaltungskostenindex gegenüber seinem Stand im Zeitpunkt der vorangegangenen Anpassung erneut um mehr als 5 Prozent verändert hat."

2 Vorgehen nach Änderung des Lebenshaltungskostenindexes

Auch beim Leistungsvorbehalt kann festgelegt werden, dass sich die Miete ändert, sobald sich der Lebenshaltungskostenindex um eine bestimmte Punktezahl verändert hat. Die Indexänderung ist Voraussetzung für die Änderung der Miete. Die dann zu zahlende Miete darf sich jedoch nicht in gleicher Weise wie der genannte Index ändern, sondern muss auf andere Weise gefunden werden.

Für Leistungsvorbehalte in Mietverträgen bieten sich dazu 2 Wege an:

• Die Bestimmung der neuen Miete erfolgt durch einen Dritten als Schiedsgutachter, durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Grundstücks- und Mietwerte oder
• nach billigem Ermessen. Bei dieser Alternative hat die Bestimmung der neuen Miete, wenn nichts anderes vereinbart ist, der Vermieter zu treffen, weil er die Gegenleistung für die Überlassung des Mietgegenstands zu fordern hat.^[1]

[1] § 315 BGB.

2.1 Bemessung der Miete nach billigem Ermessen

Ist darüber, wie die künftige Miete zu bemessen ist, nichts vereinbart, muss sie billigem Ermessen entsprechen.^[1]

Dieses Ermessen ist im Hinblick auf die Entwicklung der ortsüblichen Mietpreise zu konkretisieren, sodass die Mietanpassung der Höhe nach durch die Veränderung der ortsüblichen Miete beschränkt ist. Dies bedeutet, dass eine Mieterhöhung trotz einer Erhöhung des Indexes ausgeschlossen ist, wenn die ortsübliche Miete gleich geblieben oder sogar gesunken ist.^[2]

Die vom Vermieter getroffene Bestimmung der neuen Miete ist für den Mieter nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht.^[3] Entspricht sie nicht der Billigkeit, wird die Bestimmung durch Urteil getroffen.^[4] Dem Vermieter ist es in diesem Fall grundsätzlich verwehrt, seine Bestimmung zu widerrufen und das Bestimmungsrecht ein 2. Mal auszuüben. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn sich im Wege der Vertragsauslegung^[5] ein anderer Wille der Parteien ermitteln ließe.^[6]

Klage auf Bestimmung der Leistung kann sowohl der Vermieter als auch der Mieter erheben. Auch kann der Vermieter auf Zahlung der von ihm bestimmten Miete klagen.

[1] § 315 Abs. 1 BGB.

[2] OLG Hamm, Urteil v. 17.4.1996, 33 U 87/95, NJWE-MietR 1996 S. 226.

[3] § 315 Abs. 3 S. 1 BGB.

[4] § 315 Abs. 3 S. 2 BGB.

[5] §§ 133, 157 BGB.

[6] OLG Düsseldorf, Urteil v. 2.12.1993, 10 U 23/93, DWW 1994 S. 150.

2.2 Bestimmung durch einen Dritten

Bei Bestimmung der Leistung durch einen Dritten kann im Vertrag festgehalten werden, nach welchen Gesichtspunkten die Bestimmung zu treffen ist. Soll nach dem Mietvertrag für den Fall, dass sich die Parteien nicht auf eine neue Miete einigen können, ein Sachverständiger als Schiedsgutachter gem. § 317 BGB nach billigem Ermessen darüber entscheiden, ob und in welcher Höhe eine Änderung der Miete eintritt, so ist der Schiedsgutachter verpflichtet, die im konkreten Fall geschuldete, d. h. vertraglich angemessene Miete zu bestimmen; nicht hingegen soll er die ortsübliche Miete ermitteln.^[1]

Enthält der Mietvertrag keine Bestimmung über die Ermittlung der neuen Miete, hat die Bestimmung durch den Dritten (Schiedsgutachter) gleichfalls billigem Ermessen gem. § 317 Abs. 1 BGB zu entsprechen. Ist vereinbart, dass mehrere Dritte (z. B. ein vom Vermieter und ein vom Mieter benannter Gutachter) die künftige Leistung zu bestimmen haben, ist bei verschiedenen Er...