Entscheidungsstichwort (Thema)
Beschlussanfechtung
Verfahrensgang
AG Schwandorf (Beschluss vom 17.12.2004; Aktenzeichen UR II 24/04) |
Nachgehend
OLG München (Beschluss vom 01.12.2005; Aktenzeichen 32 Wx 093/05) |
Tenor
I. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin wird der Beschluss des Amtsgerichts Schwandorf vom 17.12.2004 abgeändert.
II. Der Antrag der Antragstellerinnen wird zurückgewiesen.
III. Die Antragstellerinnen haben die Kosten des Verfahrens einschließlich des Beschwerdeverfahrens zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Beschluss:
Der Beschwerdewert wird auf 8.000,– EURO festgesetzt.
Tatbestand
I.
Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft Rothlindenstr. 13–17 a in 92421 Schwandorf. Die Antragstellerinnen sind Eigentümer diverser Einheiten mit einem Miteigentumsanteil von insgesamt 650/1000stel. Verwalterin war die Fa. Monika Karl Hausverwaltungs GmbH, Kettelerstr. 11 a in 92421 Schwandorf.
Mit Einladungsschreiben vom 11.08.2004 hat die Verwalterin zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung auf den 09.09.2004 geladen. Gegenstand war die Aufhebung des Verwalterbestellungsbeschlusses vom 17.06.2004 und die Neubestellung der Fa. Monika Karl für den Zeitraum vom 01.01.2005 bis 31.12.2005. In der Versammlung vom 09.09.2004 wurde mit 206,83stel von 1.000 Stimmen beschlossen, dass der Beschluss vom 17.06.2004 mit dem die Fa. Monika Karl vom 01.01.2005 bis 31.12.2009 bestellt wurde, aufgehoben wird. Ferner beschloss die Eigentümergemeinschaft mit der gleichen Mehrheit, dass die Fa. Karl für die Zeit vom 01.01.2005 bis 31.12.2005 nach bestehendem Vertrag die Hausverwaltung übernimmt. Vom 01.01.2005 bis 31.12.2006 sollte Hausverwalter die Fa. Dorrer SF Bau GmbH, Am Klemmberg 6 in Weißenfels werden. Die Vertragsbedingungen der bisherigen Verwalterin Fa. Karl wurden übernommen.
Die Beschlussfassung erfolgte ohne Berücksichtigung der 650/1000stel Stimmen der Antragstellerinnen. Die Vertreterin der Antragstellerinnen, Frau Monika Hoferer, war anwesend und zeigte auf Aufforderung der Versammlungsleitung, ihre Vollmacht nachzuweisen, ein Geheft mit mehreren Blättern vor, von dem sie behauptete, es sei ihre Generalvollmacht. Durch die Versammlungsleitung wurde Frau Hoferer sodann gebeten, dieses Geheft überprüfen zu dürfen und eine Kopie zu den Akten nehmen zu dürfen. Frau Hoferer war damit einverstanden, dass die Versammlungsleitung die Vollmacht kopieren und ihr das Original anschließend sofort wieder übergeben würden. Sie war aber nicht damit einverstanden, ihre Generalvollmacht zu den Akten der Verwaltung zu geben.
Frau Hoferer durfte nicht mit abstimmen.
Die Gemeinschaftsordnung der WEG Rothlindenstr. 13–17 a (Anlage III zur Urkunde des Notars Ziegler aus Neunburg v. W. vom 02.11.1993, URNr. 1007/93) lautet in § 15 Abs. 3 wie folgt:
„3.) Beschlußfähigkeit
Die ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung ist ohne Rücksicht auf die Zahl der teilnehmenden bzw. vertretenen WE beschlußfähig.
Jeder WE kann sich in der Eigentümerversammlung und bei der Abstimmung vertreten lassen. Die Vertretungsvollmacht ist schriftlich zu erteilen und zu den Akten des Verwalters zu übergeben.”
Die Antragstellerinnen sind der Auffassung, dass der Beschluss der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 09.09.2004 in Punkt 3 unter Verletzung des Stimmrechts der Antragstellerinnen zustande gekommen sei. Die Vertretung sei ordnungsgemäß nachgewiesen worden. Die Versammlung sei darüber hinaus beschlussunfähig gewesen, weil nach dem Ausschluss der Bevollmächtigten Hoferer 650/1000stel der Stimmen gefehlt hätten. Dies sei ein Verstoß gegen § 25 Abs. 3 WEG. Die entgegenstehende Bestimmung der Teilungserklärung sei unwirksam.
Die Antragsgegnerin ist der Auffassung, dass der Beschluss wirksam ist. Die Antragstellerinnen hätten gegen § 15 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung (Anlage III zur Urkunde des Notars Klaus Ziegler vom 02.11.1993, URNr. 1007/93) verstoßen. Die Vertretungsvollmacht sei nicht zu den Akten des Verwalters übergeben worden. Deshalb habe eine ordnungsgemäße Vertretung der 650/1000stel Stimmen der Antragstellerinnen nicht vorgelegen. Die Versammlung sei dennoch beschlussfähig gewesen, weil gem. § 15 Abs. 3 Satz 1 der Gemeinschaftsordnung die ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung ohne Rücksicht auf die Zahl der teilnehmenden bzw. vertretenen Wohnungseigentümer beschlussfähig sei. Diese Bestimmung sei eine wirksame Abbedingung gem. § 10 Abs. 2 WEG von § 25 Abs. 3 WEG.
Mit Beschluss vom 17.12.2004 hat das Amtsgericht Schwandorf den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 09.09.2004 in TOP 3 für ungültig erklärt. Als Begründung wurde angegeben, dass § 15 Nr. 3 der Gemeinschaftsordnung unwirksam sei, weil sie der Vorschrift des § 25 Abs. 3 WEG widerspreche. Wegen der weiteren Ausführungen des Amtsgerichts wird auf den Beschluss vom 17.12.2004 (vgl. Bl. 22–26 d.A.) Bezug genommen.
Der Beschluss wurde an die Antragsgegnerin am 22.12.2004 zugestellt. Mit Schreiben vom 27.12.2004, eingega...
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