LG Berlin Beschluss vom 16.08.2004 - 67 T 60/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Räumungsrechtsstreit nach fristloser Mietvertragskündigung wegen Zahlungsrückstandes: Anforderungen an die Begründung des kündigungsrelevanten Mietrückstandes. Räumungsrechtsstreit nach fristloser Mietvertragskündigung wegen Zahlungsrückstandes: Einwand einer Ratenzahlungsvereinbarung mit dem zum Forderungseinzug ermächtigten Inkassounternehmen. Räumungsrechtsstreit nach fristloser Mietvertragskündigung wegen Zahlungsrückstandes: Unbegründetheit der fristlosen Kündigung wegen fiduziarischer Vollabtretung des Mietrückstands an das Inkassounternehmen

Orientierungssatz

1. Eine auf Zahlungsverzug gestützte fristlose Mietvertragskündigung ist unwirksam, sofern sie nicht hinreichend begründet ist. Es genügt als Begründung nicht, wenn der kündigungsrelevante Mietrückstand im Kündigungsschreiben nur mit einem Saldo angegeben wird, sofern es sich nicht um einen einfach gelagerten Fall handelt. Eine einfache Sachlage ist nicht anzunehmen, wenn der Zahlungsrückstand auch Betriebskostennachforderungen und Mieterhöhungen wegen des Abbaus staatlicher Förderungen beinhalten soll. Dann ist die Erläuterung des Rückstandes auf Grundlage eines Kontoauszuges notwendig.

2. Wird die Beitreibung der Mietforderung einem Inkassounternehmen übertragen, ist dieses auch berechtigt, eine Ratenzahlung mit dem Mieter zu vereinbaren. Der Vermieter muss sich im Räumungsrechtsstreit eine solche Ratenzahlungsvereinbarung entgegenhalten lassen.

3. Wenn nichts anderes vereinbart ist, ist bei Beauftragung eines Inkassounternehmens mit dem Forderungseinzug eine fiduziarische Vollabtretung anzunehmen. Dann ist der Vermieter nicht mehr Forderungsinhaber und kann deshalb die Mietforderungen nicht mehr zur Begründung einer fristlosen Kündigung heranziehen.

Tenor

Auf die sofortige Beschwerde der Beklagten vom 15. Juni 2004 wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen der Beschluss des Amtsgerichts Wedding vom 27. Mai 2004 - 9 C 19/04 - in Nr. 1 des Tenors wie folgt geändert:

Von den Kosten des ersten Rechtszuges haben die Klägerin 87% und die Beklagten 13% zu tragen.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens haben die Klägerin zu 87% und die Beklagten zu 13% zu tragen.

Der Wert des Beschwerdeverfahrens wird auf 3.058,57 Euro festgesetzt.

Gründe

Die sofortige Beschwerde der Beklagten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Wedding ist gemäß §§ 91a Abs. 2, 567ff. ZPO zulässig. Der Wert der Hauptsache übersteigt mit 9.131,80 Euro die in § 91a Abs. 2 Satz 2 i.V.m. § 511 ZPO geforderten 600 Euro. Die Form- und Fristvorschriften des § 569 ZPO sind erfüllt, so dass die sofortige Beschwerde insgesamt zulässig ist.

Die sofortige Beschwerde der Beklagten hat auch teilweise Erfolg, soweit die Kostenentscheidung des Amtsgerichts betroffen ist.

Nach der übereinstimmenden Erledigungserklärung der Parteien war über die Kosten gemäß § 91a ZPO entsprechend dem bisherigen Sach- und Streitstand nach billigem Ermessen zu entscheiden.

Hinsichtlich des Antrags auf Räumung und Herausgabe der Wohnung wäre die Klägerin unterlegen gewesen.

Die Klägerin hatte keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe aus § 546 Abs. 1 BGB.

Die fristlose Kündigung der Klägerin vom 27. November 2003 war schon formell unwirksam, weil der kündigungsfähige Rückstand im Kündigungsschreiben selbst nur mit einem Saldo dargestellt und die Kündigung so nicht ausreichend begründet war, § 569 Abs. 4 BGB. Es handelte sich hier jedoch nicht um einen einfach gelagerten Fall, in dem der Mieter allein aus dem Saldo die Berechtigung der Kündigung unter Berücksichtigung seines eigenen Zahlungsverhaltens ablesen konnte. Nach den eigenen Angaben der Klägerin waren hier auch Betriebskostennachforderungen und Mieterhöhungen wegen Abbaus von Förderungen gegeben. Es konnte hier nicht mehr allein auf die monatlichen Miethöhen abgestellt werden. Es ist keine "klare und einfache Sachlage" (BGH im Beschluss vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 31/04 - unter Bezugnahme auf BGH NJW 2004, 850) mehr gegeben. In hiesigen Fall wäre die Erläuterung des Rückstands anhand eines Kontoauszugs erforderlich gewesen. Die Beklagten haben den Erhalt eines Kontoauszugs, der auch nicht mit der Klageschrift vorgelegt wurde, bestritten. Die Klägerin ist dem in der Sache nicht entgegengetreten.

Die in der Klageschrift ausgesprochene Kündigung war formell wirksam. Indes bestand hier kein ausreichender Kündigungsgrund gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Die Beklagten befanden sich zwar mit ganz erheblichen Teilen der Mieten für Dezember 2002 und für Juli 2003 im Verzug. Hinsichtlich der Miete für Dezember 2002 wurde jedoch im August 2003 zwischen den Beklagten und der von der Klägerin mit der Einziehung der Dezembermiete beauftragten Inkassofirma ... KG eine Ratenzahlungsvereinbarung getroffen. Sinn und Zweck einer Ratenzahlungsvereinbarung ist es, die Fälligkeit einer Forderung hinauszuschieben und dem Schuldner dadurch die Möglichkeit zu gewähren, seine Zahlungsverpflichtung nicht sofort, sondern durch mehrmonatige Teilzahlungen zu erfül...