LG Berlin Beschluss vom 27.06.2003 - 65 T 57/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Begründungserfordernis für eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Wohnraummiete: Wirksamkeit einer erneuten Kündigung durch den Verfahrensbevollmächtigten im Räumungsprozeß

Leitsatz (amtlich)

1. Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist mangels Begründung unwirksam, wenn nur ein nicht näher bezeichneter Saldo beigefügt ist.

2. Die Prozessvollmacht eines Rechtsanwalts umfasst bei einer Räumungsklage auch die Abgabe einer erneuten Kündigung; eine Zurückweisung durch den Mieter mangels Vollmacht ist ausgeschlossen.

Tenor

Die sofortige Beschwerde der Beklagten gegen den am 21. Mai 2003 verkündeten Beschluss des Amtsgerichts Schöneberg - 12 C 106/03 - wird auf ihre Kosten bei einem Beschwerdewert von 900,- bis 1.200,- EUR zurückgewiesen.

Gründe

Die gem. §§ 91a Abs. 2, 569 ZPO zulässige Beschwerde hat keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat der Beklagten im Ergebnis zurecht die Kosten des Räumungsantrages auferlegt.

Zwar ist die Kündigung vom 4. Dezember 2002 bereits deshalb unwirksam, weil sie den Anforderungen an die Begründung gem. § 569 Abs. 4 BGB nicht genügt. Aus der Kündigung war nicht ersichtlich, auf welchen Zahlungsverzug sie sich stützt, denn der im beigefügten Mietkonto aufgeführte Saldo ergab sich aus der Zeit vor dem Januar 2001 und wurde nicht näher bezeichnet (zu den Anforderungen an die Begründung: Paschke GE 2003, 639).

Allerdings war die Kündigung in der Klageschrift wirksam, denn hieraus war ersichtlich, daß sich die Klägerin auf Mietzinsrückstände für die Monate Oktober bis Dezember 2000 und Januar und Februar 2003 bezog. Diese Kündigung ist entgegen der Ansicht der Beklagten nicht gem. § 174 BGB unwirksam, wobei es auf die Rechtzeitigkeit der Zurückweisung nicht ankommt. § 174 ist nämlich bereits nicht anwendbar auf eine von einem Rechtsanwalt im Rahmen des gesetzlichen Umfangs einer Prozeßvollmacht abgegebenen Erklärung (BGH GE 2003, 318). Die Erklärung einer erneuten Kündigung gehört bei einem Räumungsprozeß zum Umfang der Prozeßvollmacht gem. § 81 ZPO (Baumbach/Lauterbach-Hartmann ZPO 60. Aufl. § 81 Rn. 12 m.w.N.).

Der Zahlungsverzug war auch verschuldet. Einer Mahnung bedurfte es gem. § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht, selbst wenn die Parteien durch jahrelange Übung den Zahlungszeitpunkt abweichend vom Mietvertrag vereinbart haben sollten. Auch aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben war eine Mahnung vorliegend entbehrlich. Es oblag zunächst einmal der Beklagten, ihre Zahlungen zu überprüfen, wozu die Kündigung vom 4. Dezember 2002 Anlaß bot. Daraus ging zumindest hervor, daß die Klägerin Rückstände aus der Zeit vor Januar 2001 behauptete und die Beklagte hätte die Vollständigkeit ihrer Zahlungen bereits zu diesem Zeitpunkt prüfen können. Gerade angesichts der unüblichen Zahlungsweise, wonach die Beklagte nur viermal im Jahr bezahlte, wäre es aufgefallen, wenn in einem Jahr nur drei Zahlungen geflossen wären.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Fundstellen

Haufe-Index 1733758

IWR 2003, 75