LG Berlin Urteil vom 07.05.2002 - 64 S 360/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Betriebskostenabrechnung für eine Sozialwohnung: Anforderungen an eine ordnungsgemäße Erläuterung

Orientierungssatz

Zu einer ordnungsgemäßen Erläuterung der Betriebskostenabrechnung für eine Sozialwohnung gehört auch eine Gegenüberstellung der Kosten mit denjenigen des vorangegangenen Jahres. Denn nur auf diese Weise kann der Mieter die Betriebskostenabrechnung auch hinsichtlich gestiegener Einzelpositionen nachvollziehen.

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 31. Juli 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln - 2 C 66/01 - abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 1,83 DM nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 1 des Diskontsatz-Überleitungs-Gesetzes vom 14. April 2001 bis zum 31. Dezember 2001 und 5 Prozentpunkten über dem Zinssatz gemäß § 247 BGB seit dem 01. Januar 2002 zu zahlen; im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen hat die Klägerin zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 525 S. 1, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Zur Prüfung der Zulässigkeit der Berufung ist gemäß § 26 Nr. 5 EGZPO die ZPO in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung anzuwenden, da die mündliche Verhandlung, auf der die angefochtene Entscheidung beruht, vor diesem Datum stattgefunden hat und geschlossen worden ist. Für das weitere Berufungsverfahren sind jedoch bereits die Vorschriften der ZPO in der ab dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung anzuwenden. In diesem Sinne ist die Überleitungsvorschrift des § 26 Nr. 5 EGZPO auszulegen, denn insbesondere nach dem Willen des Gesetzgebers soll es zu einer schnellstmögliche Anwendung der neuen Vorschriften kommen, was bei den Vorschriften möglich ist, die das Berufungsverfahren nach Einlegung der Berufung regeln.

I.

Die statthafte (§ 511 ZPO a.F.), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 a Abs. 1 ZPO a.F.), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO a.F.) Berufung ist zulässig.

II.

Der Klägerin steht der erstinstanzlich zuerkannte Anspruch auf Nachforderung von 1.359,00 DM aus der Betriebskostenabrechnung 1999 zu. ... Auch die Miete für die Monate November und Dezember 2000 sowie Januar und Februar 2001 steht der Klägerin gegen die Beklagten gemäß § 535 S. 2 BGB (a.F.) nur in dem aus dem Urteilstenor ersichtlichen Umfang zu, im Übrigen jedoch nicht, weshalb die Berufung der Beklagten im Wesentlichen Erfolg hat.

Auf das Verhältnis der Parteien sind die mittlerweile außer Kraft getretenen bzw. geänderten mietrechtlichen Vorschriften des BGB anzuwenden, weil der Mietvertrag vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden ist und es sich bei der Verpflichtung zur Zahlung der Miete um einen abgeschlossenen Sachverhalt handelt, für den es bei der Anwendung der bis zum 31. August 2001 geltenden Vorschriften bleibt.

1. Betriebskostenabrechnung 1999

Der Klägerin stehen gemäß § 535 S. 2 BGB (a.F.) keine Nachzahlungsbeträge in Höhe von 1.359,00 DM aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1999 gegen die Beklagten zu. Die Abrechnung ist bereits formal unwirksam, da sie nicht ausreichend erläutert ist. Nach § 20 Abs. 4 S. 1 NMV gelten für die Abrechnung und Nachforderung von Betriebskosten die §§ 4 Abs. 7 und 8 NMV entsprechend. § 4 Abs. 7 S. 2 NMV setzt eine Erläuterung (hier der Betriebskostenabrechnung) voraus. Nach ständiger Rechtsprechung der Kammer gehört zu einer ordnungsgemäßen Erläuterung der Betriebskostenabrechnung auch eine Gegenüberstellung der Kosten des vorangegangenen Jahres (LG Berlin, Grundeigentum 1998, 1277). Denn nur auf diese Weise kann der Mieter die Betriebskostenabrechnung auch hinsichtlich gestiegener Einzelpositionen nachvollziehen. Hieran fehlt es. Denn die Betriebskostenabrechnung weist nur die Kosten für die jeweilige Abrechnungsperiode auf, ohne eine Gegenüberstellung mit den Kosten der vorangegangenen Abrechnungsperiode zu enthalten. Da sich die Erläuterungspflicht des Vermieters auf alle Positionen bezieht, die sich im Vergleich zum Vorjahr verändert haben (vgl. hierzu LG Berlin, Grundeigentum 2001, 923-924), ist die Gegenüberstellung nach Ansicht der Kammer erforderlich, um aus der Abrechnung nachvollziehen zu können, ob der Erläuterungspflicht nachgekommen ist. Soweit dies in einer Entscheidung des Landgerichts Berlin anders gesehen wird (Grundeigentum 2001, 209, 210) schließt sich die Kammer dem nicht an. Zwar mag es sein, dass einem langjährigen Mieter die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres bekannt ist und zum Vergleich zur Verfügung steht. Dies trifft auf Mieter, die ihre erste Abrechnung erhalten aber nicht zu. Unterschiedliche Anforderungen je nach Dauer des Mietverhältnisses an die Betriebskostenabrechnung zu stellen, erscheint jedoch nicht sachgerecht, weshalb die Kammer an ihrer Rechtsprechung festhä...