Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummiete: Zulässigkeit der Klage auf Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Kündigungswiderspruchsfrist
Orientierungssatz
Ein Interesse des Vermieters an der Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses auf Grund einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist auch schon vor Ablauf der gemäß § 574 b Abs. 2 S. 1 BGB bestehenden Widerspruchsfrist des Mieters zu bejahen. Eine entsprechende Feststellungsklage ist daher zulässig.
Tenor
Die Berufung der Kläger gegen das am 9. April 2002 verkündete Urteil des Amtsgerichts ... - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Es wird zunächst auf die Feststellungen und die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.
Mit der Berufung machen die Kläger geltend, daß bezüglich der Kündigung vom 25. Januar 2001 aus den Umständen hervorgegangen sei, daß sie im Namen beider Kläger erklärt worden sei, denn der Kläger zu 1) sei alleine mit der Hausverwaltung betraut und sämtliche Korrespondenz bezüglich des Mietverhältnisses sei alleine mit dem Kläger zu 1) ausgetauscht worden.
Der Feststellungsantrag sei auch vor Ablauf der Widerspruchsfrist zulässig, denn die Beklagten hätten den Grund der Kündigung bestritten und damit zu erkennen gegeben, daß sie zum Ablauf der Kündigungsfrist die Wohnung nicht räumen würden. Der Kläger zu 1) sei aufgrund einer finanziellen Notlage gezwungen gewesen, sein bisher von ihm und seiner Familie bewohntes Haus zu verkaufen und beabsichtige nunmehr, in die von den Beklagten gemietete Wohnung einzuziehen. Anderweitiger Wohnraum stünde dem Kläger nicht zur Verfügung. Die in seinem Eigentum stehende Wohnung im Dachgeschoss müsse erst ausgebaut werden, die Wohnung im Souterrain müsse erst instand gesetzt werden. Die derzeit bewohnte Wohnung sei für den Kläger finanziell nicht tragbar und decke nicht den Wohnbedarf für sich und seine Familie.
Die Kläger beantragen,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagten zu verurteilen, die in der ... in ... Hochparterre gelegene Wohnung bestehend aus fünf Zimmern, einer Kammer, einer Küche, einem Korridor, einer Toilette mit Bad, einem Balkon, dem Keller Nr. 3 und Garten geräumt an die Kläger herauszugeben,
hilfsweise
festzustellen, daß das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis betreffend die Wohnung ... Hochparterre, ... mit Ablauf des 31. März 2003 endet.
Die Kammer hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin .... Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 19. August 2003 verwiesen.
II.
Die Berufung der Kläger ist unbegründet. Die Kläger haben gegen die Beklagten weder Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung noch auf Feststellung, daß das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis beendet ist.
Die Berufung ist hinsichtlich des auch weiterhin nur auf die Kündigung vom 25. Januar 2001 gestützten Räumungsantrages unbegründet. Zwar war die Änderung der Klage auf Räumung zulässig im Sinne des § 533 ZPO, denn insoweit können die Tatsachen gem. § 529 ZPO zugrunde gelegt werden und die Umstellung erscheint nach Ablauf der Kündigungsfrist sachdienlich. Die Klage ist jedoch unbegründet, denn die Kündigung vom 25. Januar 2001 ist unwirksam, weil sie nicht von beiden Vermietern erklärt wurde. Den Klägern ist zwar zuzugestehen, daß sich eine Stellvertretung auch aus den Umständen ergeben kann und insbesondere die Nennung des Namens des Vertretenen nicht erforderlich ist. Wenn jedoch - wie hier - der Vertretene ausdrücklich genannt wird, bleibt für eine Auslegung, daß anstatt dem Genannten ein anderer oder neben ihm noch weitere Personen vertreten werden, kein Raum. Gerade weil in dem Schreiben ausdrücklich auf eine Vertretung des Klägers zu 1) als Grundstückseigentümer und nicht als Hausverwalter Bezug genommen wird, kann hieraus auch nicht geschlossen werden, daß die Erklärung im Namen des Klägers zu 1) in seiner Funktion als Hausverwalter und Vertreter des Klägers zu 2) erfolgte.
Die Berufung ist aber auch unbegründet, soweit die Kläger die Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses verlangen.
Die Feststellungsklage ist allerdings zulässig. Zunächst verdrängt die Möglichkeit einer Klage auf künftige Leistung das Feststellungsinteresse nicht (RGZ 113, 410, 411; BGHZ 2, 250, 252; BGH NJW 1986, 2507) und eine Klage auf Räumung war zum Zeitpunkt der Erhebung der Feststellungsklage nicht möglich. Der Streit über die Wirksamkeit der Kündigung ist auch ein gegenwärtiges Rechtsverhältnis, durch dessen Klärung die Gefahr einer Unsicherheit beseitigt werden kann. Entgegen der noch im Hinweis vom 19. November 2002 geäußerten Auffassung geht die Kammer inzwischen davon aus, daß die Beklagte...
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