Entscheidungsstichwort (Thema)
Heizkostenabrechnung bei Wohnraum: Treuwidrige Berufung des Mieters auf die Nichtangabe des Verteilungsmaßstabes nach Berichtigung. Heizkostenabrechnung bei Wohnraum: nur teilweise formgerechte Abrechnung
Orientierungssatz
1. War in der Heizkostenabrechnung der Verteilermaßstab zwischen Grundkosten und Verbrauchskosten nicht angegeben, kann sich der Mieter darauf nicht mehr berufen, wenn aufgrund seiner Einwendungen eine Berichtigung des Verteilermaßstabes (hier: hinsichtlich der Prozentangaben) erfolgt ist und sich die (berichtigte) Verteilung durch einfache Rechenoperationen ermitteln läßt.
2. Wenn ein Verteilerschlüssel nur für die Grundkosten und nicht auch die Verbrauchskosten angegeben ist, ist auch dann eine nur teilweise formgerechte Abrechnung anzunehmen, wenn der Mieter den Verteilerschlüssel für die Verbrauchskosten hätte errechnen können.
Tenor
Auf die Berufung der Kläger wird das am 31. August 2004 verkündete Anerkenntnisteil- und Schlussurteil des Amtsgerichts Spandau - 5 C 294/04 - geändert:
1. Die Beklagte wird über ihr Anerkenntnis hinaus verurteilt, an die Kläger 757,70 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten jährlich über dem Basiszinssatz aus 563,35 € seit dem 26. Januar 2004 sowie aus jeweils 38,87 € seit dem 6. Februar 2004, 6. März 2004, 6. April 2004, 6. Mai 2004 und 6. Juni 2004 zu zahlen.
2. Es wird festgestellt, dass der von der Beklagten für die Wohnung W., Berlin, 1. Obergeschoss mitte geschuldete Heizkostenvorschuss auf Grund der vermieterseitigen Erklärung vom 3. Dezember 2003 monatlich 90,00 € beträgt.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Von den Kosten des ersten Rechtszuges haben die Kläger 2/9 und die Beklagte 7/9, von den Kosten des zweiten Rechtszuges haben die Kläger 2/7 und die Beklagte 5/7 zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Von der Darstellung der in § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO genannten Angaben wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
I. Die statthafte (§ 511 Abs. 1 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), form- sowie fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 517, 519, 520 ZPO) Berufung ist zulässig.
II. Die Berufung hat in der Sache zum Teil Erfolg.
1. Heizkostenabrechnung 2002:
a) Entgegen dem Urteil erster Instanz haben die Kläger gemäß §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 3 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 5 des Mietvertrages einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung der Heizkostennachforderung in Höhe von 563,35 € gemäß Abrechnung vom 3. Dezember 2003. Allerdings weist diese Abrechnung, die lediglich eine handschriftlich verbesserte Fassung der Abrechnung vom 8. Oktober 2003 darstellt, nach ersatzloser Streichung der Prozentangaben zu den Grundkosten und Verbrauchskosten keinen Verteilungsmaßstab mehr aus. Damit fehlt es an einer formell ordnungsgemäßen Heizkostenabrechnung, die grundsätzlich Voraussetzung für die Fälligkeit der Nachforderung ist. Die Beklagten können sich hierauf jedoch gemäß § 242 BGB nicht berufen. Nachdem von den Beklagten der ursprünglich gewählte Verteilermaßstab von 30 % Grundkosten und 70 % Verbrauchskosten beanstandet worden war, die Kläger dieser Beanstandung folgend die Verteilung nun im Verhältnis 50 : 50 vorgenommen haben, stellt es einen Verstoß gegen Treu und Glauben dar, wenn sich die Beklagten auf das Fehlen dieser Prozentangaben berufen. Dass nunmehr die gewünschte Verteilung vorgenommen worden ist, ließ sich von ihnen durch eine einfache Rechenoperation anhand der angegebenen Gesamtkosten feststellen.
Die Beträge für Fernwärme- und Warmwasserlieferungen im Abrechnungszeitraum sind einzeln ausgewiesen, ebenso die hierauf entfallenden Nebenkosten. Die Angabe des Prozentsatzes der Warmwasserkosten zu den Gesamtkosten war danach für die weitere Berechnung nicht erforderlich. Entgegen den Ausführungen des Gerichts erster Instanz war schon deshalb eine Erläuterung der rechnerisch richtigen Prozentangabe nicht notwendig.
b) Die wirksame Abrechnung der Heizkosten für 2002 hat zur Folge, dass gemäß § 560 Abs. 4 BGB der Heizkostenvorschuss mit Schreiben vom 3. Dezember 2003 mit Wirkung ab Februar 2004 erhöht werden konnte. Das Schreiben hält die vorgeschriebene Textform ein. Die für die Monate Februar 2004 bis Juni 2004 geforderten Erhöhungsbeträge sind deshalb ebenso zuzusprechen, wie die Feststellung des monatlich auf 90,-- € erhöhten Heizkostenvorschusses auszusprechen war.
2. Heizkostenabrechnung 2001:
Soweit für die Heizkosten 2001 gemäß Abrechnung vom 3. Dezember 2003 eine Nachzahlung von 454,13 € begehrt wird, hat die Berufung keinen Erfolg. Denn insoweit ist die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht gewahrt. Diese Abrechnung stellt nicht lediglich die Korrektur einer formal ordnungsgemäßen und damit gemäß Urteil des BGH vom 17. November 2004 (VIII ZR 115/04; GE 2005, 50) fristwahrenden Abrechnung vom 18. Dezember 2002 dar. Nach der genannten Rechtsprechung des BGH liegt eine fr...