Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummiete: Betriebskostenabrechnung bei Vermieterwechsel. Wohnraummiete: Heizkostenabrechnung bei koksbetriebener Zentralheizung. Wohnraummiete: Verrechnung von Teilzahlungen bei Bruttokaltmiete
Leitsatz (amtlich)
1. Ein Vermieterwechsel ist kein wichtiger Anlaß, der den Vermieter zu einer Betriebskostenabrechnung nach einem Rumpfjahr berechtigt.
2. Bei einer koksbetriebenen Zentralheizung müssen der Anfangs- und Endbestand in der Heizkostenabrechnung nicht angegeben werden.
3. Teilzahlungen des Mieters ohne Leistungsbestimmung sind bei einer Bruttokaltmiete zunächst auf den Heizkostenvorschuß zu verrechnen.
Nachgehend
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das am 29. September 2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg - 207 C 237/04 - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung des Klägers ist unbegründet, denn im Ergebnis hat der Beklagte mehr Heizkostenvorschüsse gezahlt, als er an Heizkosten aus den Heizkostenabrechnungen 1997/98 (2.283,15 €), 1998/99 (2.373,85 €), 1999/2000 (2.284,90 €), 2000/01 (2.093,04 €) und 2001/02 (2.093,04 €) verlangen kann. Aus der Heizkostenabrechnung für die Zeit von Mai 2002 bis August 2002 steht dem Kläger gegenüber dem Beklagten schon dem Grunde nach kein Anspruch zu.
Zunächst kann - entgegen der Auffassung des Amtsgerichts - nicht angenommen werden, dass sich allein durch die Tatsache, dass über die vereinbarten Heizkostenvorschüsse über Jahre hinweg nicht abgerechnet wurde, die vereinbarte Mietzinsstruktur dahin gehend geändert hat, dass die vereinbarten Heizkostenvorschüsse als Pauschalen anzusehen sind. An die Umstellung der Mietzinsstruktur sind grundsätzlich erhöhte Anforderungen zu stellen. Allein die Tatsache, dass zwischen der letzten Abrechnung und den streitgegenständlichen Abrechnungen mehr als elf Jahre liegen, reicht hierfür nicht aus. Vielmehr setzte ein entsprechender Änderungsvertrag wie bei jedem Vertrag immer einen rechtsgeschäftlichen Willen beider Parteien voraus. Insoweit kann bereits kaum angenommen werden, dass die jahrelange Nichtabrechnung seitens der Vermieterseite ein Angebot auf Abschluss eines Änderungsvertrages darstellt. Während eine Umstellung von einer Bruttomiete auf eine Nettomiete nach jahrelanger erfolgter Betriebskostenabrechnung leichter angenommen werden kann, weil hierfür ein positives Handeln der Vertragsparteien erforderlich war (einerseits Abrechnung, andererseits ggfls. Zahlung von Nachzahlungsforderungen), fehlen derartige Anhaltspunkte im Verhalten beider Parteien. Aus diesem Grund kann sich der Beklagte sich auch nicht auf eine Umstellung der Mietzinsstruktur nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) berufen, denn Vertrauenstatbestände sind insoweit nicht geschaffen worden. Über Vertrauensschutzgesichtspunkte kann ein fehlendes rechtsgeschäftliches Erklärungsbewusstsein nicht ersetzt werden. Zwar kann eine Willenserklärung bei fehlendem Erklärungsbewusstsein dann vorliegen, wenn sie als solche dem Erklärenden zugerechnet werden kann. Dies ist aber nur dann der Fall, wenn bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt der Erklärende hätte erkennen und vermeiden können, dass sein Verhalten vom Empfänger nach Treu und Glauben als Willenserklärung aufgefasst werden dürfte (BGH, MDR 1984, 838). Diese Annahme greift hier jedoch nicht ein, weil Anhaltspunkte hierfür gerade fehlen.
Heizkostennachzahlungen für die streitgegenständlichen Abrechnungszeiträume sind auch nicht verwirkt, weil der Kläger über diese verspätet abgerechnet hat. Abgesehen davon, dass für die letzten Abrechnungszeiträume, für die neues Recht zur Anwendung kommt, die Abrechnungsfrist von einem Jahr gemäß § 556 Abs. 3 BGB eingehalten wurde, und diese Vorschrift für die vorangegangenen Heizkostenabrechnungen nicht zur Anwendung kommt, liegt zwischen der Abrechnungsreife der ersten streitgegenständlichen Heizkostenabrechnung im Mai 1999 und der tatsächlich erfolgten Abrechnung im Oktober 2002 mit dreieinhalb Jahren noch nicht ein derart langer Zeitraum vor, innerhalb dessen der Mieter im laufenden Mietverhältnis nicht mehr mit der Abrechnung des Vermieters über die Nebenkosten rechnen muss. Zwar ist dem Beklagten zuzugestehen, dass es für die Frage der Verwirkung von Betriebskostennachforderungen nicht entscheidend darauf ankommt, ob der Mieter im Hinblick auf ausstehende Betriebskostennachforderungen Rücklagen gebildet hat oder nicht, denn regelmäßig werden derartige Rücklagen für Betriebskostennachforderungen gerade nicht gebildet. Allerdings führt dies nicht dazu, dass für die Verwirkung von Betriebskostennachforderungen allein die Verwirklichung eines Zeitmomentes ausreicht. Vielmehr sind weite...