Leitsatz
Ein Vermieterwechsel berechtigt nicht zu einer Betriebskostenabrechnung nach einem Rumpfjahr. Teilzahlungen des Mieters ohne Leistungsbestimmung sind bei einer Bruttokaltmiete zunächst auf den Heizkostenvorschuss zu verrechnen.
Fakten:
Die Parteien streiten über die Betriebs- und Heizkostenabrechnung sowie darüber, wie die Zahlungen ohne Leistungsbestimmung zu verrechnen sind. Das Gericht gibt dem Mieter Recht. Die Heizkostenabrechnung muss bei Kokslieferungen zwar keinen Anfangs- und Endbestand enthalten. Der Verbrauch fester Lieferungen kann regelmäßig nur anhand der Lieferung ermittelt werden. Der Vermieter kann aber keine Nachzahlung aus der so genannten Rumpfberechnung verlangen. Zwar können die Parteien kürzere Abrechnungsintervalle vereinbaren. Der Vermieter ist jedoch nicht berechtigt, einseitig ein einheitliches Abrechnungsjahr in Teilabschnitte aufzuteilen. Bei wichtigem Grund kann zwar auch vorzeitig abgerechnet werden. Der Vermieterwechsel allein stellt aber keinen solchen Grund dar. Soweit der Mieter hier ohne Leistungsbestimmung gezahlt hatte, sind die Zahlungen des Mieters wie folgt zu verrechnen: Zunächst auf die Forderung, da hier Heizkostenvorschuss und Bruttokaltmiete zur selben Zeit fällig wurden. Dann auf die Forderung, die dem Vermieter die geringere Sicherheit bot. Dies ist der Nebenkostenvorschuss, denn Vorauszahlungen auf Nebenkosten können vom Vermieter meist nach Ablauf der Abrechnungsperiode nicht mehr gefordert werden, während Mietforderungen erst viel später verjähren.
Link zur Entscheidung
LG Berlin, Urteil vom 11.02.2005, 65 S 342/04
Fazit:
Das Gericht hat hier geklärt, wie Zahlungen des Mieters ohne Leistungsbestimmung zu verrechnen sind. Eine Abrechnung nach einem "Rumpfjahr" ist sinnvoll beim Mieterwechsel aber nicht
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