LG Berlin Urteil vom 11.06.2004 - 65 S 406/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummietvertrag: Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel zum Fensteraußenanstrich

Orientierungssatz

Kann nicht davon ausgegangen werden, dass ein maschinenschriftlicher Zusatz zur Schönheitsreparaturklausel in einem Wohnraummietvertrag "auch Außenfensteranstrich" individuell ausgehandelt wurde, ist die dadurch vereinbarte Überwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG bzw. § 307 Abs. 1 und Abs. 2 BGB unwirksam. Gemäß § 28 II. BV gehören zu den Schönheitsreparaturen hinsichtlich der Fenster nur deren Innenanstrich, so dass sich die Überbürdung des Außenfensteranstrichs als unangemessene Benachteiligung darstellt.

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 31. Oktober 2003 verkündete Urteil des Amtsgerichts H - 8 C 200/03 - unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung teilweise geändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin sowie Frau L S geborene S Frau E R-S Herrn D S, Herrn S S, Frau E C sowie an Herrn Dr. U H 11,60 Euro nebst Zinsen in Höhe von jeweils 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus 306,- Euro für die Zeit von 16. Februar 2003 bis zum 13. Februar 2004 und aus 11,60 Euro seit dem 14. Februar 2004 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an den Beklagten 285,03 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB seit dem 28. Juli 2003 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz hat die Klägerin zu tragen. Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Klägerin 88 % und der Beklagte 12 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung des Beklagten ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfange begründet und war im Übrigen zurückzuweisen. Die Berufung der Klägerin ist demgegenüber unbegründet.

1. Klage:

Soweit das Amtsgericht der Klägerin Schadensersatzansprüche wegen unterlassener bzw. schlecht durchgeführter Schönheitsreparaturen zuerkannt hat, ist die Berufung des Beklagten begründet, soweit die Klägerin mit ihrer Berufung die Zahlung weiteren Schadensersatzes wegen unterlassener bzw. schlecht durchgeführter Schönheitsreparaturen verlangt ist ihre Berufung unbegründet. Der Klägerin stehen nämlich gegenüber dem Beklagten keine Schadensersatzansprüche wegen unterlassener bzw. schlecht durchgeführter Schönheitsreparaturen zu, weil die Überbürdung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Beklagten im Mietvertrag vom 18. September 1997 unwirksam ist. Dies ergibt sich daraus, dass im Mietvertrag unter § 3 Nr. 6 maschinenschriftlich aufgenommen wurde "auch Außenfensteranstrich". Nach der vor dem erkennenden Gericht durchgeführten Beweisaufnahme kann nicht davon ausgegangen werden, dass dieser Zusatz im Sinne des § 1 Abs. 2 AGBG a.F. bzw. § 305 Abs. 1 BGB ausgehandelt wurde, so dass die hierdurch vereinbarte Überwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Beklagten insgesamt gegen § 9 AGBG a.F. bzw. § 307 Abs. 1 und 2 BGB verstieß und damit insgesamt unwirksam ist. Gemäß § 28 II. BV gehören zu den Schönheitsreparaturen hinsichtlich der Fenster nur deren Innenanstrich, so dass die Überbürdung des Außenfensteranstriches sich als unangemessene Benachteiligung darstellt (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rdnr. 76). Insoweit ist die Überbürdung des Außenfensteranstriches auch nicht von den Übrigen Schönheitsreparaturen trennbar, mit der Folge, dass deren Überbürdung wirksam bliebe. Die Überbürdung des Außenfensteranstrichs ist von der Überbürdung der Schönheitsreparaturen nämlich nicht trennbar, weil es sich insoweit nicht um einen unabhängigen Zusatz handelt, sondern um eine einheitliche Überbürdung (vgl. auch Urteil des LG Berlin (ZK 67), GE 2001, 1674, das nicht nur auf die dort hinzutretende unzureichende Fristenregelung abstellt).

Nach der vor dem erkennenden Gericht durchgeführten Beweisaufnahme steht zu dessen Überzeugung fest, dass der maschinenschriftliche Zusatz zwischen den Mietvertragsparteien nicht verhandelt worden ist. Insoweit ist die Klägerin, die das Vorliegen einer ihr günstigen Individualvereinbarung hätte beweisen müssen, beweisfällig geblieben. Bereits der von ihr benannte Zeuge ... hatte keine konkreten Erinnerungen mehr darüber wie der Passus "auch Außenfensteranstrich" in den Mietvertrag hereingekommen ist. Er konnte insoweit nur Schlussfolgerungen ziehen, indem er der Auffassung war, dass es Verhandlungen gegeben haben müsse, weil es sich insoweit nicht um eine Standardklausel der Hausverwaltung der Klägerin gehandelt habe. Darüber hinaus hat er zwar angegeben seinerzeit eine Notiz ge...