LG Berlin Urteil vom 15.03.2002 - 64 S 258/01

Verfahrensgang

AG Berlin-Spandau (Urteil vom 15.05.2001; Aktenzeichen 5 C 89/01)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 15. Mai 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Spandau – 5 C 89/01 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Zur Prüfung der Zulässigkeit der Berufung ist gemäß § 26 Nr. 5 EGZPO die ZPO in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung anzuwenden, da die mündliche Verhandlung, auf der die angefochtene Entscheidung beruht, vor diesem Datum stattgefunden hat und geschlossen worden ist. Für das weitere Berufungsverfahren sind jedoch bereits die Vorschriften der ZPO in der ab dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung anzuwenden. In diesem Sinne ist die Überleitungsvorschrift des § 26 Nr. 5 EGZPO auszulegen, denn insbesondere nach dem Willen des Gesetzgebers soll es zu einer schnellstmögliche Anwendung der neuen Vorschriften kommen, was bei den Vorschriften möglich ist, die das Berufungsverfahren nach Einlegung der Berufung regeln.

I.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

II.

Die statthafte (§ 511 ZPO a.F.), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 a Abs. 1 ZPO a.F.), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO a.F.) Berufung ist zulässig.

Die Berufung hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Den Klägern steht der erstinstanzlich zuerkannte Anspruch auf Freigabe des bei Beginn des Mietverhältnisses verpfändeten Kautionskontos gegen die Beklagten zu. Die Beklagten als Vermieter können dem Anspruch der Kläger kein Zurückbehaltungsrecht entgegenhalten, weil ihnen Ansprüche, aus denen das Zurückbehaltungsrecht abzuleiten wäre nicht bzw. nicht mehr bestehen. Zu den geltend gemachten Ansprüchen im einzelnen:

1.) Nebenkosten für Mai und Juni 2000

Die Kläger haben unstreitig die vertraglich vereinbarten Nebenkosten für Mai und Juni 2000 über zusammen 300,00 DM nicht gezahlt. Daraus können die Beklagten aber jetzt kein Anspruch mehr herleiten. Über diese Nebenkosten hätte bereits abgerechnet werden müssen, weil sowohl die Abrechnungsperiode (das Rechnungsjahr) als auch die Abrechnungsfrist (ein weiteres Jahr) abgelaufen ist. Nach Eintritt der Abrechnungsreife steht dem Vermieter aber kein Vorschussanspruch gegen den Mieter mehr zu; vielmehr kann er nur noch aus einer Nebenkostenabrechnung vorgehen, sofern diese einen Nachzahlungsbetrag ausweist. Dass die Beklagten einmal ein Zurückbehaltungsrecht aus den nicht gezahlten Nebenkostenvorschüssen herleiten konnten, ist für die Entscheidung unerheblich, da ihnen jetzt ein derartiger Anspruch nicht mehr zusteht, weshalb sie sich auch nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen können.

Bei den beiden Beträgen handelt es sich um einen Nebenkostenvorschuss und nicht um eine Nebenkostenpauschale. Selbst wenn der Mietvertrag keine ausführlichen Regelungen über die Zahlung der Nebenkosten von „150,00 DM pauschal” enthält, ergibt sich doch aus dem Bezug auf Anlage 3 zu § 27 der II. BV (§ 4 Nr. 4 des Mietvertrages) sowie der Erhöhungsmöglichkeit für die „Vorauszahlungen” (§ 4 Nr. 7 des Mietvertrages), dass es sich um einen Vorschuss handelt, über den abzurechnen ist. Insbesondere die Wortwahl „Vorauszahlungen” sowie die Erhöhungsmöglichkeit spricht dafür.

2.) „Elektrikerarbeiten”

Soweit die Beklagten aus einer Minderzahlung der Kläger am Anfang des Mietverhältnisses in Höhe von 500,00 DM ein Zurückbehaltungsrecht abgeleitet haben, steht ihnen dies im Ergebnis nicht zu. Dabei kommt es auf die Ansicht der Kläger, wonach sie die Miete um diesen Betrag mit einer Gegenforderung verrechnen konnten, die sie aus Reparaturarbeiten an der Elektroanlage des Hauses herleiten, nicht an.

Entgegen der Erklärungen im Termin am 11. Dezember 2001 werden diese 500,00 DM nunmehr als restliche Miete für Januar 1998 geltend gemacht, nachdem die Kläger die vollständige Zahlung der Miete für Januar 1997 dargelegt haben. Für Januar 1998 besteht zwischen den Parteien Einigkeit, dass die Kläger den mit dem Zurückbehaltungsrecht geltend gemachten Betrag nicht gezahlt haben. Allerdings wenden die Kläger hierzu ein, die Minderzahlung rechtfertige sich, weil sie – die Kläger – für die Beklagten eine von ihnen – den Beklagten – geschuldete Zahlung geleistet haben, die nicht erstattet worden sei. Nach diesem schlüssigen Vorbringen der Kläger, dem die Beklagten nicht entgegen getreten sind, konnten die Kläger mit dem aus der Bezahlung der fremden Schuld abgeleitetem Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB gegen die Anspruch auf Zahlung der Miete für Januar 1998 wirksam aufrechnen, weshalb für Januar 1998 kein Mietrückstand besteht, aus dem die Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht herleiten könnten.

3.) Heizungskosten

Aus den Kosten für die Wartung der Heizungsanlage können die Beklagten ebenfalls kein Zurückbehaltungsrecht für sich herleiten. Zwar waren die Kläger gemäß § 7 Nr. 7 des Mietvertrages verpflichtet, Kosten für die sog. kleine Instandhaltung der Heizun...