Verfahrensgang
Tenor
Auf die Anschlussberufung der Beklagten wird unter teil weiser Aufhebung des Versäumnisurteils des Landgerichts Berlin vom 14. September 1999 – 64 S 208/99 – das Urteil des Amtsgerichts Spandau vom 25. März 1999 – 2 b C 574/98 – unter teilweiser Aufhebung des Versäumnisurteils des Amtsgerichts Spandau vom 29. Oktober 1998 – 2 b C 574/98 – teilweise abgeändert und die Klage in Höhe von 489,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 1. Juli 1998 abgewiesen.
Die Berufung der Klägerin gegen das vorbezeichnete Urteil des Amtsgerichts Spandau wird unter teilweiser Aufhebung des Versäumnisurteils des Landgerichts Berlin vom 14. September 1999 – 64 S 208/99 – in Höhe von 0,66 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 1. Juli 1998 zurückgewiesen.
Im Übrigen wird das Versäumnisurteil des Landgerichts Berlin vom 14. September 1999 – 64 S 208/99 – aufrecht erhalten.
Die Beklagten haben vorab die Kosten ihrer Säumnis beider Instanzen zu tragen. Von den übrigen Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen haben die Klägerin 2/25 und die Beklagten 23/25 zu tragen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
I.
Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 a Abs. 1 ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO)
Berufung ist zulässig.
Die Zulässigkeit der Anschlussberufung der Beklagten begegnet im Hinblick auf § 522 a ZPO keinen Bedenken.
II.
Die Berufung der Klägerin, mit dem sie ihren erstinstanzlich abgewiesenen Mietzinsanspruch für den Zeitraum Juni 1997 bis Juni 1998 weiter verfolgt, ist zum ganz überwiegenden Teil begründet (1), während die Anschlussberufung der Beklagten, mit denen sie die vollständige Abweisung der Klage erstreben, im Wesentlichen unbegründet ist, da weder der Einwand der Mietpreisüberhöhung greift (2), noch sich die Beklagten mit Erfolg auf Minderungs- oder Schadensersatzansprüche berufen können (3).
(1)
Der Klägerin steht gegen die Beklagten für den streitgegenständlichen Zeitraum von Juni 1997 bis Juni 1998 insgesamt ein Mietzinsanspruch von 5.540,70 DM gemäß § 535 S. 2 BGB zu.
Gemäß ihrem Vortrag ist davon auszugehen, dass die Klägerin die von den Beklagten geleisteten Zahlungen in den betreffenden Monaten zunächst auf die Vorschüsse für Nebenkosten und sodann erst auf den Nettokaltmietzins verrechnet hat, was im Hinblick auf § 366 Abs. 2 BGB nicht zu beanstanden ist, weshalb die Klägerin mit Ausnahme der Monate August und September 1997 einen restlichen Nettokaltmietzinsanspruch geltend macht. Die zwischen den Parteien unstreitige Überzahlung aus dem November 1997 von 95,00 DM hat die Klägerin ebenfalls in zulässiger Weise (§ 366 Abs. 2 BGB) auf den Nebenkostenvorschuss für August 1997 verrechnet.
Allerdings steht der Klägerin für die Monate August und September 1997 insgesamt kein Anspruch auf einen Nebenkostenvorschuss gegen die Beklagten in Höhe von (2 × 292,00 DM ./. 95,00 DM =) 489,00 DM mehr zu. Denn für das Jahr 1997 ist sowohl die Abrechnungsperiode (nach § 2 Abs. 2 des Mietvertrages das Kalenderjahr) als auch die Abrechnungsfrist abgelaufen, die mangels vertraglicher Vereinbarung im Mietvertrag nach ständiger Rechtsprechung der Kammer in entsprechender Anwendung von § 20 Abs. 3 S. NMV ein weiteres Jahr beträgt, weshalb über die Vorschüsse aus dem Jahr 1997 spätestens 1998 hätte abgerechnet werden müssen.
Die Berufung der Klägerin ist in Höhe weiterer 0,66 DM unbegründet. Denn der Klägerin steht für Dezember 1997 lediglich ein restlicher Mietzinsanspruch von (1.214,00 DM ./. 936,66 DM =) 277,34 DM zu. Auch die Klägerin hat nunmehr klargestellt, dass die Beklagten für diesen Monat eine Zahlung von 936,66 DM geleistet haben, während sie in ihrer Anspruchsaufstellung nur eine Zahlung von 936,00 DM berücksichtigt hat.
Danach ergibt sich aufgrund der unstreitigen Zahlungen der Beklagten ein Gesamtanspruch von (6.030,36 DM ./. 489,00 DM ./. 0,66 DM =) 5.540,70 DM.
(2)
Entgegen der Ansicht der Beklagten reduziert sich der Anspruch der Klägerin nicht deshalb, weil der vereinbarte Mietzins teilweise wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG gemäß § 134 BGB unwirksam wäre. Die Beklagten haben einen derartigen Verstoß nicht ausreichend dargetan. Zur Darlegung der von ihnen behaupteten Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 20 % können sich die Beklagten auf den jeweils geltenden Mietspiegel beziehen. Allerdings ist dabei zunächst vom Oberwert auszugehen (vgl. LG Berlin, GE 1998, 1341, 1343). Denn nach der gesetzlichen Wertung (§ 2 Abs. 2 S. 2 2. Halbsatz MHG) ist beim Vorhandensein von Spannen innerhalb eines Mietspiegelfeldes auch jeder Wert zunächst ortsüblich, der innerhalb dieser Spanne liegt, mithin den Oberwert nicht überschreitet. Da der Mieter, der sich auf den Einwand der Mie...