Entscheidungsstichwort (Thema)
Mieterhöhung für Wohnraum: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels
Orientierungssatz
Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei der Prüfung eines Mieterhöhungsverlangens ist regelmäßig der einschlägige Mietspiegel heranzuziehen. Bei der Anwendung des Mietspiegels ist aber durchaus eine gewisse Schematisierung geboten, so daß im Rahmen der Spanneneinordnung anhand der Orientierungshilfe zum Mietspiegel die dort genannten wohnwertbildenden Merkmale jeweils gleichwertig zu berücksichtigen sind. Eine abweichende eigene Bewertung von einzelnen Merkmalen durch das Gericht ist hierbei in der Regel ausgeschlossen.
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird - unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen - das am 28. März 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tiergarten - 9a C 289/2000 - geändert und neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung … von 1.130,59 DM um 60,78 DM auf monatlich 1.191,37 DM ab dem 1. April 2000 zuzustimmen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Anschlussberufung der Beklagten wird zurückgewiesen.
Von den Kosten des ersten Rechtszuges haben die Klägerin 55 % und die Beklagte 45 % zu tragen.
Von den Kosten des zweiten Rechtszuges haben die Klägerin 58 % und die Beklagte 42 % zu tragen.
Gründe
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO a.F. in Verbindung mit § 26 Nr. 5 EGZPO abgesehen.
Die zulässige Berufung der Klägerin ist teilweise begründet.
Die Beklagten sind gemäß § 2 MHG in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB aufgrund des Mieterhöhungsverlangens der Klägerin vom 27. Januar 2000 verpflichtet, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung … von 1.130,59 DM um 60,78 DM auf monatlich 1.191,37 DM ab dem 1. April 2000 zuzustimmen.
Dieser Betrag entspricht der ortsüblichen Miete für die Wohnung der Beklagten. Die Höhe der ortsüblichen Miete ist nach der ständigen Rechtsprechung der Kammer regelmäßig auf der Grundlage des maßgeblichen Berliner Mietspiegels zu ermitteln. Die Berliner Mietspiegel sind als allgemeinkundige Tatsache wegen der zugrunde liegenden Erhebungen auf breiter Basis vorzugsweise zur Ermittlung der ortsüblichen Miete geeignet. Einschlägig ist hierbei das Rasterfeld I9 des Mietspiegels 2000 für die westlichen Bezirke.
In Bezug auf das Vorliegen der einzelnen wohnwertbildenden Merkmale nimmt die Kammer zunächst Bezug auf die Ausführungen des Amtsgerichts in dem angefochtenen Urteil. Die Kammer teilt indes nicht die vom Amtsgericht vorgenommene und nur schwer nachvollziehbare Bewertung der einzelnen wohnwertbildenden Merkmale und der Merkmalgruppen insgesamt und den danach angenommenen Zuschlag von 25 % zum Mittelwert. Nach der ständigen Rechtsprechung ist bei Anwendung des Mietspiegels durchaus eine gewisse Schematisierung geboten, sodass im Rahmen der Spanneneinordnung anhand der Orientierungshilfe zum Mietspiegel die dort genannten wohnwertbildenden Merkmale jeweils gleichwertig zu berücksichtigen sind. Eine abweichende eigene Bewertung von einzelnen Merkmalen ist hierbei in der Regel ausgeschlossen. Nur so ist eine Vergleichbarkeit sichergestellt - mit allen Vor- und Nachteilen, die sich aus der Anwendung eines Schemas wie dem Mietspiegel ergeben. Dies entspricht auch dem Willen des Gesetzgebers bei der Einführung der Mietspiegel. Anstelle einer konkreten Bewertung einer Wohnung in jedem Einzelfall sollte vielmehr auf der Grundlage einer breiten Erhebung die Vergleichbarkeit der Mieten anhand verschiedener Merkmale hergestellt werden. Dies dient neben einer entsprechenden Verlässlichkeit nicht zuletzt auch der Rechtssicherheit.
Unter Berücksichtigung des weiteren Vortrags der Parteien in der Berufungsinstanz gilt hinsichtlich der Spanneneinordnung anhand der Orientierungshilfe Folgendes:
Merkmalsgruppe 1 (Bad/WC)
Diese Gruppe ist unstreitig neutral zu werten. Wohnwerterhöhende Merkmale werden von der Klägerin nicht geltend gemacht. Die Beklagten berufen sich in diesem Zusammenhang auch nicht auf wohnwertmindernde Merkmale.
Merkmalsgruppe 2 (Küche)
Diese Gruppe ist positiv zu werten. Wohnwerterhöhend ist die Ausstattung mit einer Einbauküche zu berücksichtigen. Auf deren Alter kommt es hierbei nicht an. Etwaige Mängel aufgrund vertragsgemäßer Abnutzung wären behebbar und haben keine Auswirkung auf die Höhe der ortsüblichen Miete. Dass in der Küche keine große Kühl-Gefrierkombination stellbar ist, stellt nach der Orientierungshilfe kein wohnwertminderndes Merkmal dar. Letztere gilt entgegen der Auffassung des Amtsgerichts auch für die Verfliesung des Arbeitsbereichs. Unstreitig sind dort Fliesen vorhanden. Soweit dabei das Fenster ausgenommen ist, ist das eine notwendige Folge der baulichen Gegebenheiten, auch wenn dort der Herd steht. Ob das eine günstige Anordnung ist, kann dahinstehen, wohnwertmindernd nach der Orientierungshilfe ist das nicht. Das gilt auch insoweit, als ein Wandstück von 0,50 m nicht mit Fliesen versehen ist. Das...