Entscheidungsstichwort (Thema)
Gewerberaummiete: Ausschluß von Mietminderungsansprüchen wegen Beeinträchtigungen durch bei Vertragsschluß vorhersehbare Bauarbeiten in der Nachbarschaft
Leitsatz (amtlich)
Ist das Risiko der Aufnahme von Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück bei Vertragsschluß für den Mieter erkennbar, kommt eine Minderung wegen der späteren Beeinträchtigungen nicht in Betracht.
Orientierungssatz
Dann nämlich ist davon auszugehen, daß die Mietvertragsparteien das Risiko der Aufnahme von Bauarbeiten und die damit regelmäßig einhergehenden Störungen bei Vertragsschluß zumindest stillschweigend vorausgesetzt haben und im vereinbarten Mietzins entsprechend berücksichtigen konnten.
Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, in den Gewerberäumen im Hause Auguststraße 3, 10117 Berlin, Souterrain,
a) im von der Hausflureingangstür gesehen zweiten Zimmer links im Bereich des vom Zimmereingang aus gesehen unmittelbar links befindlichen Heizkörpers den dort vorhandenen Wasserschaden mit einem geeigneten Isoliergrund zu versehen und anschließend die betroffene Fläche malermäßig entsprechend der Beschaffenheit der Umgebungsfläche instandzusetzen,
b) die straßenseitige Eingangstür derart instandzusetzen, daß durch diese weder Zugluft noch Nässe in die Räumlichkeiten dringt.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 835,23 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszins gemäß § 247 BGB seit dem 4. Juli 2003 zu zahlen.
3. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Die Kläger werden als Gesamtschuldner verurteilt, die in der Anlage zu diesem Urteil mit Ziffern 1 (Hausanschlußraum) und 2 (Raum im Treppenhaus neben der Treppe) bezeichneten Räume im Hause ... Souterrain, zu räumen und an die Beklagte herauszugeben.
6. Die Kläger werden als Gesamtschuldner zu verurteilt, an die Beklagte 374,56 Euro nebst 8 % Zinsen über dem Basiszins gemäß § 247 BGB seit dem 28. April 2003 zu zahlen.
7. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger 52 % und die Beklagte 48 % zu tragen.
8. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger aber nur gegen Sicherheitsleistung, und zwar hinsichtlich der Nr. 1 gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 500,- Euro und im übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten hinsichtlich der Nr. 4 durch Sicherheitsleistung in Höhe von 700,- Euro und im übrigen durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrages abwenden.
Tatbestand
Die Beklagte vermietete den Klägern mit schriftlichem Vertrag vom 20. Juni 2003 Gewerberäume im Souterrain des Hauses ... zum Betrieb eines Geschäfts, in dem Design-Objekte hergestellt und verkauft werden sollten.
Die Miete, die die Kläger monatlich zahlen sollten, betrug 1.980,- DM bzw. 1012,36 Euro zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 130,- DM bzw. 66,47 Euro, insgesamt 2.110,- DM bzw. 1.078,83 Euro.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die Anlagen zu Klageschrift verwiesen.
Neben den Gewerberäumen im Souterrain vermietete die Beklagte den Klägern auch Wohnräume im Hochparterre des Hauses, deren teilgewerbliche Nutzung zulässig ist.
Am 13. Oktober 2001, dem Tag der Geschäftseröffnung der Kläger, ließ die Beklagte die Fassade des Hauses einrüsten und anschließend Arbeiten an der Verblendung der Dachterrasse ausführen.
Auf dem bei Vertragsschluß noch unbebauten Nachbargrundstück ... läßt der Grundstückseigentümer ... B seit Februar 2002 ein mehrstöckiges Wohn- und Geschäftshaus errichten.
Er ließ zunächst eine Baugrube ausheben und einen Baukran im Hinterhof des Hauses Auguststraße 3 aufstellen.
Seit dem 15. Februar 2002 gingen von der Baustelle auf dem Nachbargrundstück erhebliche Belästigungen der Nachbarschaft durch Lärm, Schmutz und Staub etc. aus.
Seit April 2002 wurde die Baugrube durch eine Tag und Nacht betriebene Grundwasserpumpe entwässert.
Die Rohbauarbeiten sind seit Ende Oktober 2002 abgeschlossen.
Mit Schreiben ihrer Bevollmächtigten vom 8. April 2002 forderten die Kläger die Beklagte zur Beseitigung der in ihren Räumen vorhandenen Mängel auf.
Am 11. April 2002 fand eine Begehung der Mieträume der Kläger statt.
In dem von der Hausflureingangstür aus gesehen ersten Zimmer auf der linken Seite befand sich von innen aus gesehen links neben und oberhalb der Tür ein etwa ein 1 mm breiter und 65 cm langer Riß im Mauerwerk. Diesen Riß ließ die Beklagte am 12. März 2003 schließen und die Fläche anschließend von einem Maler überarbeiten.
Im vorgenannten Zimmer befanden sich vom Zimmer aus gesehen rechts neben der Tür nach draußen ein etwa 3 mm breiter und 125 cm langer Riß im Mauerwerk und rechts neben dem an der rechten Außenwandseite montierten Heizkörper insgesamt acht verschiedene ca. 60 cm lange Risse im Mauerwerk. Auch diese Risse ließ die Beklagte am 12. März 2003 in der zuvor beschriebenen Weise beseitigen.
Im vorgenannten Zimmer befand sich an der Stufe zur Außentür unten rechts ein etwa 22 cm breiter und 14 cm langer Wasserschaden. Die Wand ...
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